Karadağ'da Airbnb ve Kısa Dönem Kiralama: Yasal Kayıt, Turizm Vergisi ve Yönetim

Karadağ'da bir daireyi Airbnb'de kısa dönem kiralamak için üç şeyi tamamlamanız gerekir: yerel özyönetimden ağırlama onayı (odobrenje), tesisin sınıflandırılması (kategorizacija) ve Merkezi Turizm Sicili'ne (Centralni turistički registar) kayıt. Ardından her misafir için boravišna taksa toplar, konaklamayı bildirir ve kira gelirinizi beyan edersiniz. Yabancı olmanız engel değildir; ayrı bir yatırım izni gerekmez ve mülkte fiilen oturmanız da şart değil.

Bu yazı, uzaktan yöneten mülk sahipleri için süreci sırayla açıklıyor. Rakamlar ve terimler orijinal Karadağ mevzuatındaki haliyle veriliyor; belediyeler kendi kurallarını (propis) koyduğu için ayrıntılar bölgeye göre değişir.

Turistički najam nedir ve kim yapabilir?

Karadağ hukuku, hane içi turistik konaklamayı (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) ayrı bir kategori olarak tanır. Fiziksel bir kişi, tam anlamıyla ticari şirket kurmadan, doğrudan kendi mülkünü turistlere kiralayabilir. Bunun için Zakon o turizmu i ugostiteljstvu çerçevesinde yasada belirlenen üst sınıra kadar (fiziksel kişiler için sınırlı sayıda oda ve yatak) konaklama sunulabilir. Kapasitenin tam üst sınırı yasa metniyle güncel meslek kaynakları arasında ufak farklarla anıldığı için, büyük bir tesis planlıyorsanız oda ve ležaj (yatak) sayısını bir avukata doğrulatın.

Daha büyük ölçek veya kurumsal yapı isteyenler için iki yol daha var: preduzetnik (şahıs işletmesi, çoğu zaman götürü/paušal vergi ile) ya da DOO (limited şirket). Bu iki durumda Centralni registar privrednih subjekata'ya (CRPS) kayıt ve bir PIB (vergi numarası) gerekir. Tek bir daireyi kiralayan çoğu ev sahibi ise fiziksel kişi olarak kalır.

Hangi yapının size uyduğu, kaç mülk işlettiğinize ve yıllık gelirinize bağlı. Tek daire ve mütevazı ciro için fiziksel kişi statüsü en az bürokrasiyi getirir. Birden çok mülk, düzenli yüksek doluluk veya gelir üzerine kurumsal bir muhasebe düzeni istiyorsanız preduzetnik ya da DOO daha öngörülebilir olabilir; ancak bu, defter tutma ve düzenli beyan yükümlülüğü demektir. DOO'da kurumlar vergisi Karadağ'da kâr dilimine göre kademeli işler ve turistik kiralama özelinde uygulanacak dilimi ayrıca teyit ettirmek gerekir. Karar vermeden önce iki senaryoyu (fiziksel kişi vs. şirket) rakamlarla karşılaştırmak en sağlıklısı.

Yasal kayıt: odobrenje, kategorizacija, CTR

Süreç kabaca şu sırayla ilerler:

• Adım: Odobrenje · Ne: Hane içi ağırlama faaliyeti onayı · Nereye: Yerel özyönetim — Sekretarijat za privredu
• Adım: Kategorizacija · Ne: Tesisin asgari teknik koşullara göre sınıflandırılması · Nereye: Aynı sekreterlik / yetkili komisyon
• Adım: CTR kaydı · Ne: Merkezi Turizm Sicili'ne kayıt · Nereye: Ministarstvo / ctr.gov.me

Odobrenje başvurusunda genellikle asgari teknik koşulların (minimalno-tehnički uslovi) karşılandığına dair beyan, altı aydan eski olmayan tapu (list nepokretnosti), iskân veya inşaat izni ve kimlik/pasaport istenir. İşlem yasal olarak 15 gün içinde sonuçlanır. İdari harç birkaç avroluk düzeyde kalır: tipik olarak yaklaşık €10 administrativna taksa artı benzer tutarda bir komisyon, ama rakam belediyeye göre oynar.

Kategorizacija'nın geçerlilik süresi mülkün belge durumuna bağlıdır. İskân izni (upotrebna dozvola) olan tesisler için süre daha uzun, yalnızca inşaat izni ya da legalizasyon talebi olanlar için daha kısa tutuluyor; bazı kaynaklar birkaç yılda bir yenileme öngörüyor. Kesin süreyi tesisinizin belgelerine göre yetkili sekreterlikten teyit edin.

CTR'ye kaydolduktan sonra kayıt belgesini tesiste bulundurmanız, fiyat listesi ile ev kurallarını asmanız ve sertifikalı bir misafir/şikayet defteri tutmanız beklenir. Bu belgeler denetimlerde sorulabilir. Uzaktan yöneten sahipler için burası çoğu zaman ilk sürtünme noktası: belge asma, defter tutma ve misafir girişini kaydetme gibi işlerin fiziksel olarak tesiste birileri tarafından yapılması gerekir. Bu yüzden kayıt bittikten sonra bile, belgeleri asacak, defteri işleyecek ve misafir girişlerini kaydedecek birinin yerinde olması gerekir. Bu iş bir kez halledilip bırakılmıyor; her sezon sürüyor.

Boravišna taksa: turizm vergisi

Boravišna taksa (konaklama/turizm vergisi), misafir başına gecelik sabit bir tutardır (paušalni iznos). Yasal aralık kabaca kişi başı gecelik €0,10 ile €1,00 arasındadır; turistik belediyelerde yetişkin için tipik tutar €1,00/gece civarındadır. Kesin rakamı her belediye kendi meclis kararıyla (odluka) belirler.

İndirim ve muafiyetler yaşa göre işler: 12 yaş altı çocuklar ücretsiz, 12–18 yaş arası genellikle yarı tarife (yaklaşık €0,50). Taksayı misafirden konaklama sağlayıcısı, yani ev sahibi tahsil eder ve yerel turizm örgütüne/belediyeye aktarır.

2025–2026 döneminde sistem büyük ölçüde dijitalleşti. Misafir artık eski kağıt kart yerine elektronik sistemden bir potvrda (makbuz) alıyor. Uygulamanın ayrıntıları belediyeye ve kullanılan yazılıma göre değiştiği için, mülkünüzün bağlı olduğu turistička organizacija'nın portalını kontrol etmek en sağlıklısı.

Misafir bildirimi: prijava boravka

Konaklama sağlayıcısı, misafirin konaklamasını (özellikle yabancı misafirleri) yetkili turizm örgütüne/polise 12 saat içinde bildirmekle yükümlüdür. Bildirim, yerel turizm örgütlerinin elektronik uygulamaları üzerinden yapılır; bar, Tivat, Nikšić gibi belediyelerin kendi prijava boravka portalları vardır.

Bir yabancı misafir herhangi bir sağlayıcının hizmetini kullanmadan (örneğin kendi mülkünde) kalıyorsa, Zakon o strancima uyarınca kendisi 24 saat içinde bildirim yapmalıdır. Uygulamada Airbnb ev sahibi olarak bu yük sizde: her yeni misafiri zamanında sisteme girmeniz gerekir.

Bildirimi atlamak kağıt üstünde küçük bir gecikme gibi durur, ama sonuçları katlanır. Misafiri sicile bildirmemek, o konaklama için boravišna taksa'nın ödenmemesi ve kira gelirinin kayıt dışı kalması demektir; bu da hem belediye hem de vergi idaresi (Poreska uprava) açısından sorun yaratır.

Kira gelirinin vergilendirilmesi

Fiziksel kişi olarak elde edilen kira geliri prihod od imovine (mülk geliri) olarak vergilendirilir. Karadağ'da kira gelirinde gelir vergisi oranı %15'tir; ödemeyi yapan taraf tüzel kişi veya preduzetnik ise stopajı bu oranda kesip aktarır. Matrah hesaplanırken standart gider (normirani troškovi) düşülür: turistlere oda/apart/tatil evi kiralamada bu gider payı yaklaşık %50 olarak uygulanıyor, yani vergi brüt gelirin yarısı üzerinden hesaplanabiliyor.

Burada bir uyarı: dolaşımda farklı bir oran (%9) ve farklı bir matrah da göreceksiniz; bu büyük olasılıkla 2022 öncesi eski düz orandan kalma. Oranlar reformlarla değiştiği için, size uygulanacak kesin oranı ve gider yöntemini bir muhasebeci veya avukatla netleştirin. Birden fazla ülkede geliriniz veya vergi mükellefiyetiniz varsa, çifte vergilendirme ve beyan sırasını doğru kurmak için RoNa Legal'in uluslararası vergi planlaması hizmeti gibi uzman bir görüşe başvurmak, yıl sonunda sürpriz yaşamamak adına mantıklı olur.

İki eşiği de aklınızda tutun. PDV (KDV) kayıt eşiği yılda €30.000'dir; bunun altındaki küçük izdavaoci PDV sisteminin dışında kalır (yine de platform komisyonuna PDV yansıyabilir). Ayrıca 2026'da yürürlüğe giren düzenlemeyle Booking ve Airbnb gibi platformların işlemleri Poreska uprava'ya bildirmesi ve belgeleri on yıl saklaması gündemde; yani gelirin görünürlüğü artıyor.

Yabancı mülk sahibi olarak dikkat edilecekler

Yabancılar Karadağ'da kısa dönem kiralama yapabilir ve mülkte fiilen oturmaları gerekmez. Sahip veya ortak olmanız ve kayıt sürecini (odobrenje + kategorizacija + CTR) tamamlamanız yeterlidir; yatırım/ikincil konut için ayrı bir özel izin aranmıyor.

Sık karıştırılan bir noktayı ayırmakta fayda var: kiralama izni ile oturma izni farklı şeylerdir. 2025 Kasım'ındaki Zakon o strancima değişikliğiyle, gayrimenkul üzerinden geçici oturma izni almak veya yenilemek için mülk değerinin en az €200.000 olması şartı getirildi. Bu, oturma izni koşuludur; daireyi Airbnb'de kiralayabilmenizle bir ilgisi yoktur. Vergi ve boravišna taksa yükümlülükleri ise yabancı-yerli ayrımı gözetmez; belirleyici olan mülkün konumudur.

Henüz mülk arıyorsanız, bölge ve fiyat aralığı üzerine fikir edinmek için fijaka.com'un emlak kategorisine göz atabilirsiniz; ilan bazında konum ve bütçe karşılaştırması yapmak, kayıt ve vergi yükünü baştan planlamayı kolaylaştırır.

Uzaktan yönetim: operasyon tarafı

Kaydı tamamlayan ev sahibi için günlük yük artık mevzuattan çok operasyondan gelir: check-in ve anahtar teslimi, misafir değişimlerinde temizlik ve turnover, çamaşır, küçük bakım işleri, misafir iletişimi ve her girişte prijava boravka'nın zamanında yapılması. Yurt dışından yöneten bir sahip için bunları yerinde halledecek güvenilir bir taban şart.

Glatko'da bu ihtiyaçlar için Airbnb yönetimi kategorisi var. Temizlik ve genel bakım tarafı ise daha kalabalık: 15 Temmuz 2026 itibarıyla platformda doğrulanmış 41 usta kayıtlı, bunların 16'sı Türkçe konuşuyor ve medyan deneyim 10 yıl. (Bu rakamlar Glatko'nun kendi platform verisidir; bir piyasa istatistiği olarak okunmamalı.) Uzaktan yöneten bir host için Türkçe konuşabilen ve düzenli turnover temizliği yapabilen bir ekip çoğu zaman en kritik parça oluyor.

Bir sonraki misafir çıkışından önce temizlik veya bakım ayarlamak isterseniz, Glatko üzerinden hizmet talebi oluşturabilirsiniz.