Karadağ'da Ev Almak: Noterdeki İmzadan Tapu Kaydına 60 Gün

Noterin masasındasınız. Satıcı karşınızda, yeminli tercüman yanınızda, sözleşmenin Karadağca aslı ile Türkçe çevirisi önünüzde duruyor. Noter son sayfayı yüksek sesle okuyor; imzaların ardından mührü basıp nüshaları dağıtıyor. Türkiye'den gelen alıcı bu anda işin bittiğini düşünür; tapu dairesinden çıkarken mülkiyet gerçekten geçmiştir çünkü.

Karadağ'da geçmemiştir. Mülkiyet, noterin mührüyle değil, kadastro idaresinin (katastar, tapu kaydını tutan idare) sizi list nepokretnosti denen taşınmaz kayıt belgesine hak sahibi olarak yazmasıyla el değiştirir. İmzaladığınız şey, satıcıya karşı bir alacak hakkı ve idareye karşı bir başvuru dayanağıdır. Kayıt yapılana kadar o daire, kayıtta kim yazıyorsa onundur.

Aşağıdaki takvim imza gününü sıfır sayıyor ve bir hafta öncesinden başlıyor; her aşamanın kanunda yazılı bir süresi var ve bir kısmı alıcının aleyhine işliyor.

Gün eksi yedi: taze list nepokretnosti ve G bölümü

İmzadan önceki hafta yapılmayan kayıt kontrolü, sonraki her adımda yeniden karşınıza çıkar. List nepokretnosti Karadağ'da tapu senedinin karşılığıdır; B bölümünde hak sahibi ve hissesi, G bölümünde yükler ve şerhler (tereti) görünür. Satıcının telefondan gönderdiği eski tarihli nüsha değil, kadastrodan o hafta alınmış taze bir nüsha okunmalıdır. Sahilde aynı dairenin üç ayda iki kez ipotek gördüğü oluyor.

G bölümünde üç şey aranır: ipotek, satış yasağı ya da dava şerhi, ve yapının ruhsatsız olduğuna dair not. Sonuncusu sahilde sanıldığından yaygın. Nema dozvolu (ruhsatı yok) notu taşıyan bir yapı hukuken devredilemez; üstelik kadastro, bugün temiz görünen bir kaydı 36 ay içinde kendiliğinden işaretleyebilir. RoNa'nın 2 Eylül 2026 tarihli yazısı, yasallaştırma dosyasının nasıl kontrol edileceğini ve 14 Ağustos 2027 tarihinin alıcı için ne anlama geldiğini anlatıyor; kat ilavesi, kapatılmış teras ya da bahçeye eklenmiş oda gören her alıcı bu kontrolü yaptırmalı.

Bu kontrol emlakçının işi değil; emlakçı komisyonunu satış kapanınca alır, kaydın temizliğinden sorumlu değildir. Noter de değil; noter sözleşmeyi tasdik eder, dosyayı sizin adınıza araştırmaz. Tapu kaydını, ipotekleri ve imar durumunu bir arada okuyan hukuki ön inceleme satın alma bedelinin yanında küçük bir kalemdir ve kapora yatırılmadan önce bitmiş olmalıdır.

Kapora ve ön sözleşme (predugovor) bu hafta gündeme gelir. Ön sözleşme de noter önünde yapılır; kapora oranı pazarlığa bağlıdır, kanun bir oran yazmaz. Ön sözleşmeye giren tek cümle şu olmalı: satıcı kadastro kaydını belirli bir tarihe kadar temizleyecek, temizlemezse kapora iade edilecek. Noterin tasdik etmediği bir kapora taahhüdünde ispat yükü sizde kalır.

Gün 0: imza, ödeme ve satıcının bir cümlelik rızası

Satış sözleşmesi (ugovor o kupoprodaji nepokretnosti) noterde tasdik edilir. Türkiye'deki tapu memurunun yerini burada noter alır; ancak noterin işlevi sözleşmeyi resmî biçime sokmak, kimlikleri, ehliyeti ve ödeme beyanını kayda geçirmektir. Kimin malik olacağına o karar vermez.

Sözleşmeye giren bir cümle, sonraki iki haftayı belirler: clausula intabulandi, satıcının "alıcının adına tescile peşinen rıza gösteriyorum" beyanı. Bu cümle metinde varsa kadastro kısaltılmış usulle sekiz günde karar verir; yoksa satıcının ayrıca rıza vermesi beklenir ve on beş günlük genel süre işler. Satıcı ödemeyi almadan bu rızayı vermek istemez; alıcı da rıza olmadan ödemek istemez. Uygulamada bedelin büyük kısmı imza günü havaleyle ödenir, sözleşmede belirlenen son dilim (pazarlığa göre yüzde beş ile on) tescil kararı gelince gönderilir ve satıcı ilk havaleyi gördüğü anda rızayı içeren metni imzalar; bu sıralamayı noterle randevudan önce konuşun, masada değil.

Ödemenin nakit değil banka üzerinden yapılması sadece güvenlik meselesi değil. Noter, kara para mevzuatı gereği ödeme biçimini ve nakit unsurunu bildirmekle yükümlü. Sözleşmeye yazılan bedel ile fiilen ödenen bedelin farklı olması "vergi tasarrufu" diye pazarlanır; alıcı için iki yönlü risktir. Eksik beyan hem sonradan tarh, hem sözleşmenin sorgulanması riski taşır; üstelik vergi zaten sözleşmedeki rakam üzerinden hesaplanmaz.

Vekâletle imza mümkün. İzmit'te ya da İstanbul'da bir noterde düzenlenip apostil vurulmuş, ardından yeminli tercümanla Karadağcaya çevrilmiş vekâletname kabul edilir. Sıra ters kurulursa (önce çeviri, sonra apostil) Karadağ noteri evrakı geri çevirir ve imza günü kayar. Vekâlet zincirinin hangi sırayla kurulması gerektiği, Karadağ Barosu'na kayıtlı olmayan bir avukatın mahkemede sizi temsil edemeyeceği bilgisiyle birlikte RoNa'nın Türk avukatla çalışma yazısında duruyor.

Gün 1 ile 15: iki başvuru, iki ayrı bina

İmzadan sonra iki saat birden işlemeye başlar ve ikisi de on beş gün.

Birincisi kadastro. Devlet Ölçme ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu'nun 118a maddesi, hakkı kazanan kişiye tescil başvurusunu hakkın kazanılmasından itibaren 15 gün içinde yapma yükümlülüğü yüklüyor. Bu süre hakkı düşürmez, ama başvuru tarihi öncelik sırasını belirler: satıcının aynı daireyi bir başkasına daha sattığı ya da satıcının alacaklısının ipotek koydurduğu senaryoda, kadastroya kim önce girdiyse o kazanır. Kanun metninin tamamı paragraf.me'de açık; 118a, 120, 122 ve 124a maddeleri altmış günün tamamını belirliyor.

İkincisi vergi dairesi. Taşınmaz devir vergisi (porez na promet nepokretnosti) beyannamesi sözleşme tarihinden itibaren 15 gün içinde verilir. RoNa'nın 8 Eylül 2026 tarihli, imzadan sonra işlemeye başlayan süreleri madde numaralarıyla döken İngilizce yazısı bunu devir vergisi kanununun 15 ve 16. maddelerine bağlıyor. Aynı yazıya göre ödeme de beyannameyle birlikte, sözleşmeden itibaren 15 gün içinde yapılıyor; vergi dairesi farklı bir tarih söylerse cevabı yazılı alın.

Oran 1 Ocak 2024'ten beri kademeli. Gelir ve Gümrük İdaresi'nin gov.me'deki duyurusuna göre 150.000 € kadar %3; 150.000,01 ile 500.000 € arası 4.500 € artı aşan kısmın %5'i; 500.000,01 € üstü 22.000 € artı aşan kısmın %6'sı. Aynı sitenin genel vergi sayfası hâlâ düz %3 yazıyor; güncel olan kademeli tablo, değişiklik Resmî Gazete 28/23'te.

Vergi, sözleşmedeki rakam üzerinden değil, vergi dairesinin takdir ettiği piyasa değeri üzerinden hesaplanır. Takdir sözleşmedekinden yüksek çıkabilir; o zaman farkın vergisini ödersiniz. Düşük çıkarsa vergi tasarruf edersiniz ama mülk üzerinden oturma izni eşiğinde sorun yaşarsınız. Tarh kararını (rješenje o porezu) saklayın; oturma izni dosyasında ve ileride satışta yine istenecek.

Gün 8 ya da 15: karar geldi, hangi kelime yazıyor

Kadastro kararı (rješenje o upisu) sekiz ya da on beş gün içinde gelir; kanunun 120. maddesi kısaltılmış usul için sekiz, 122. maddesi genel usul için on beş gün yazıyor. Sahil belediyelerinde yaz aylarında bu sürelerin aşıldığı oluyor; aşım kararı geçersiz kılmaz, idareye karşı bir şikâyet dayanağı verir.

Kararı alınca tek bir kelimeye bakın: uknjižba mı, predbilježba mı. Uknjižba kesin tescildir; hak sizindir ve sonradan bir şartın yerine getirilmesi gerekmez. Predbilježba şartlı ön kayıttır; eksik bir belge tamamlanana kadar hak askıdadır. Alıcının istediği kelime uknjižba'dır. Kararda predbilježba yazıyorsa eksik neyse (çoğu zaman satıcının rızası ya da bir vergi belgesi) tamamlanmadan sözleşmedeki son dilimi göndermeyin.

Kararın tebliğinden itibaren sekiz günlük bir itiraz (prigovor) süresi var. Türkiye'deki otuz günlük askı alışkanlığına göre çok kısa ve tam da tatilde olduğunuz için kaçırılmaya son derece müsait. Parsel sınırının yerinde farklı olduğunu ya da komşunun istinat duvarının parsele girdiğini bu aşamada fark edenler için RoNa'nın 1 Eylül 2026 tarihli sekiz günlük kadastro itirazı ve sınır uyuşmazlığı yazısı, kaydın temiz görünmesinin sınırların yerinde doğru olduğu anlamına gelmediğini anlatıyor. Villa ve müstakil ev alıcısı için bu bölüm dairelerden daha ağır.

Gün 30: sayaçlar, apartman defteri ve 150.000 € sorusu

Tescil geldikten sonra taze bir list nepokretnosti çekin; elektrik ve su devri bu belgeyle yapılır. EPCG abonelik devri için mülkiyet belgesi istiyor; Budva'da su idaresi (Vodovod i kanalizacija Budva, Trg Sunca 1, hafta içi 07:00 ile 15:00 arası) abone devri için kendi formunu ve taze list nepokretnosti'yi istiyor, hangi ek bilgiyi aradığını gişede sorun. Devir işlemlerinin belediyeden belediyeye nasıl değiştiği Glatko'nun Karadağ'da ilk 30 gün yazısında var.

Apartman dairesi aldıysanız bina yöneticisine (upravnik) yeni malik olduğunuzu bildirin. Ortak bina hesabı, aidat ve bakım kararları bina kurulundan geçer. Eski malikin ödenmemiş aidatı varsa kapatılmasını satış öncesi sözleşmeye yazdırmış olmanız gerekirdi; yazdırmadıysanız ilk kurul toplantısında öğrenirsiniz.

Oturma izni planlıyorsanız otuzuncu gün sizi tarh kararına geri gönderiyor. 17 Ocak 2026'dan bu yana üçüncü ülke vatandaşları (Türkiye dahil) için mülk üzerinden süreli oturma izninin eşiği 150.000 € ve bu eşik sözleşme bedeline değil, vergi dairesinin takdir değerine bakıyor. 155.000 €'ya alınıp 148.000 € takdir edilen daire eşiğin altında kalıyor. Hissenin en az yarısı sizde olmalı, yapının kullanım izni (upotrebna dozvola) bulunmalı; izin bir yıllık, çalışma hakkı vermiyor, otuz günden uzun yurt dışı kalışta bildirim istiyor ve süresiz oturuma sayılmıyor. Mülk üzerinden oturma izninin 2026 şartları RoNa'nın 7 Eylül 2026'da güncellediği yazıda tek tek dökülmüş; alım kararını izin için veriyorsanız o yazı sözleşmeden önce okunmalı, sonra değil.

İlk tadilat ve temizlik de bu haftalarda başlar. Sahil dairelerinde satıcının son boyası çoğu zaman kışın nem izini örtmek için atılmıştır; boyadan önce tesisatı ve klimanın ısıtma modunu kontrol ettirin. Birden fazla ustadan yazılı teklif almak için Glatko'da ücretsiz iş talebi açabilirsiniz; talep, o şehirde çalışan doğrulanmış ustalara gider.

Gün 60 ve sonraki üç yıl

Altmışıncı günde elinizde tescil kararı ve tarh kararı, sayaçlar adınıza, dairede boya kokusu olmalı. Hukuken kapanmayan tek şey kanunun 124a maddesindeki üç yıllık pencere: kaydın hukuka aykırı yapıldığını ileri süren üçüncü kişi, bunu öğrendiği tarihten itibaren üç yıl içinde kaydın silinmesi ve önceki durumun geri getirilmesi için dava açabilir. Süre sizin tescil tarihinizden değil, davacının öğrenme tarihinden işlediği için üç yıldan uzun da sürebilir.

Bu pencereyi kapatmanın yolu yok; daraltmanın yolu, satın almadan önce satıcının kendi hakkının nereden geldiğine bakmak. Miras yoluyla gelmiş ve bir hissedarı yurt dışında olan, ya da birkaç yıl önce başka bir yabancıdan vekâletle alınmış mülklerde okunacak zincir daha uzundur. RoNa Legal, Kocaeli Barosu'na kayıtlı avukatların kurduğu, Budva ve İzmit ofislerinden Karadağ ve Türkiye hukuku üzerine danışmanlık veren bir hukuk bürosu; bu zinciri iki ülkenin belgeleriyle aynı dosyada okuyor.

Dosyaya girecek belgeler:

• Kadastrodan alınmış taze tarihli list nepokretnosti (satıcının nüshası değil)
• Kopija plana (parselin harita çıktısı) ve müstakil evde yerinde sınır ölçümü
• Yapının kullanım izni ya da yokluğunun yazılı açıklaması
• Clausula intabulandi içeren noter tasdikli satış sözleşmesi
• Apostilli ve yeminli çevirili vekâletname (vekâletle imzalanıyorsa)
• Banka havale dekontu
• Devir vergisi beyannamesi ve tarh kararı

Tescilden sonra yeniden çekilecek üç belge

Birincisi, tescil kararı elinize geçtikten bir hafta sonra alınmış yeni bir list nepokretnosti. Kararı görmek yetmez; B bölümünde adınızın, G bölümünde hiçbir yeni şerhin bulunmadığını kendi gözünüzle okumanız gerekir. Tescil ile sizin kontrolünüz arasına giren bir şerh, üç yıllık pencerenin ilk işaretidir.

İkincisi, devir vergisi tarh kararı. Üzerindeki takdir değeri hem mülk üzerinden oturma izni dosyasının rakamı, hem de yıllar sonra satarken satış kazancı hesabında maliyet dayanağınız.

Üçüncüsü, kadastro başvurusunun kabul tarihini gösteren giriş kaydı. Bir gün iki tescil çakışırsa ya da satıcının bir alacaklısı ortaya çıkarsa, kimin önce girdiği bu damgadan okunur. Üçünü de tarayıp Karadağ dışındaki bir yerde saklayın; kadastro arşivi sizin için saklamaz.