Siz Türkiye'deyken Karadağ'daki Daireye Kim Bakar ve Kime Ne Bildirilir

Karadağ'daki apartmanların çoğunda merdiven boşluğunda bir pano vardır; bazen camlı, bazen duvara vidalanmış bir mantar levha. Üzerinde su kesintisi duyuruları, asansör firmasının numarası, belediyenin çöp takvimi durur. Yılda bir kez orada başka bir kâğıt daha olmalıdır: bina yöneticisinin yıllık raporu. O yıl hangi işlerin yapıldığı, kaça mal olduğu ve ortak hesapta ne kaldığı.

Türkiye'de yaşayıp yazın üç hafta Bečići'ye ya da Tivat'a gelen mülk sahibi bu kâğıdı ya hiç görmez ya da görüp Karadağca olduğu için geçer. Oysa dairenin yılda size kaça mal olduğunu ve komşuların çatı için para biriktirip biriktirmediğini gösteren tek resmî belge odur. Siz yokken daireyle ilgili her şey o panonun etrafında dönüyor: bina, dairenin kendisi, dairede kalanlar ve devlet.

Aidat formülle belirleniyor, ortak hesap yöneticide

Karadağ'da apartman yönetimi Zakon o održavanju stambenih zgrada (konut binalarının bakımı hakkında kanun) ile düzenleniyor. Kat malikleri kurulu (skupština etažnih vlasnika) bir yönetici (upravnik) seçer; bu kişi bir komşu da olabilir, bina yönetimi işi yapan bir şirket de. Yönetici binanın ortak hesabını açmakla yükümlü; aidatlar o hesapta toplanır, düzenli bakım, zorunlu işler ve acil tamirat oradan ödenir. RoNa Legal'in bina yöneticisinin yetki ve yükümlülüklerini madde madde açan İngilizce yazısı, büyük bir işin bitiminden sonraki 30 gün içinde yazılı rapor verilmesi gerektiğini ve kat malikleri kendi aralarında örgütlenmezse belediyenin en fazla üç aylığına geçici yönetici atadığını anlatıyor (8 Eylül 2026).

Aidat pazarlıkla değil formülle belirleniyor. Dairenin net alanı puana çevriliyor: konut ve iş yeri alanı için metrekare başına 1 puan, bodrum, garaj, çamaşırlık gibi alanlar için 0,5 puan. Puanın kaç euro edeceğini kurul oyluyor; kanunun koyduğu taban 0,20 €. Paragraf.me'nin kanunu tanıttığı haberde de aynı rakam var: kat maliki ayda metrekare başına en az 0,20 € ödemek zorunda (paragraf.me, 23 Ağustos 2019). 60 metrekarelik bir daire için bu ayda 12 €, yılda 144 € demek; ama tabandan söz ediyoruz. Asansörü, havuzu ya da yaşlanmış bir çatısı olan binalarda kurul puanı yukarı çekebiliyor ve aynı büyüklükteki iki daire iki sokak ötede farklı aidat ödüyor.

Ödenmeyen aidatın akıbeti kanunun 16. maddesinde: ödenmemiş aidat faturası icra takibinde doğrudan icra edilebilir belge sayılıyor. Yönetici sizi mahkemeye götürüp alacağını ispatlamak zorunda değil; faturayla icraya gidebiliyor. Yurt dışındaki sahip için asıl tehlike kötü niyet değil, unutkanlık. Aidat için otomatik ödeme talimatı vermediyseniz ve yönetici yeni IBAN'ı sadece panoya astıysa, borç siz fark etmeden birikir. Aynı paragraf.me haberi, kat malikleri bina yönetimini hiç kurmazsa belediye müfettişinin 500 ile 10.000 € arasında ceza kesebildiğini de yazıyor.

Panodaki o yıllık raporu bir kez isteyin. Yönetici raporu kurula sunmak, kurul da onu panoda yayımlamak zorunda; fotoğrafını çekip size göndermek komşunuz için beş dakikalık iş. Raporda hesap durumu satırı sıfıra yakınsa ve çatıda sorun varsa, bir sonraki toplantıda ek ödeme oylaması var demektir.

Kasımdan marta kapalı kalan dairede ne olur

Sahil dairelerinin büyük kısmında kalorifer yok; ısıtma duvardaki klima. Kasımdan marta kadar hiç açılmayan bir dairede sıcaklık dış ortama yaklaşır, deniz nemi duvara işler ve nisanda geldiğinizde dolap arkalarında küf, banyo tavanında siyah lekeler bulursunuz. İlacı pahalı değil: ayda bir pencerelerin açılıp evin havalandırılması, klimanın birkaç saat kurutma ya da ısıtma modunda çalıştırılması, boylerin ve ana su vanasının kapalı tutulması. Bunu yapacak biri lazım; yılda üç hafta gelen sahip yapamaz.

Boş dairenin de faturası var. Su için Budva örneği net: Vodovod i kanalizacija Budva'nın 2026 fiyat listesinde (REGAGEN'in 28 Temmuz 2025 tarihli onay kararı, vodovodbudva.me/cjenovnik) su için kullanıcı başına aylık 2,4759 € sabit bedel artı metreküp başına 0,9807 €, kanalizasyon için aylık 0,3065 € sabit bedel artı metreküp başına 0,2881 € yazıyor. Hiç su kullanmasanız da yılda yaklaşık 33 € gelir. Elektrikte EPCG de sayaç başına sabit bir bedel alıyor; tutar tarife modeline göre değiştiği ve EPCG'nin fiyat sayfasındaki tabloyu bu yazı için doğrulayamadığım için rakam vermiyorum, faturanızın obračunska snaga (sözleşme gücü) satırına bakın. Bar'ın ya da Herceg Novi'nin su tarifesi farklı; kendi belediyenizin vodovod sitesinden alın.

Konut sigortasında Karadağ'da kamuya açık bir tarife yok; prim, dairenin değerine ve teminata göre poliçe poliçe belirleniyor. Boş kalan dairede su baskını ve fırtına hasarı en sık iki kalem; bazı poliçelerde uzun süre boş kalan konut için istisna maddesi bulunuyor, süreyi poliçe metninden okuyun.

Aşağıdaki tablo, 60 metrekarelik ve kiraya verilmeyen bir sahil dairesi için kaynağı belli sabit kalemleri topluyor; ziyaret ve bakım satırları Glatko'nun 2026 tesisatçı ve elektrikçi fiyat yazısındaki aralıklardan hesaplandı.

Kiraya verince binaya 15 gün, polise 12 saat

Daireyi kiraya vermek iki ayrı bildirim doğuruyor; yaz sezonunda haftalık da verseniz bir aileye yıllık da verseniz.

İlki binaya. Kanunun 23. maddesine göre kiraya veren, kira başladıktan sonra 15 gün içinde yöneticiye yazılı olarak kiracının adını ve adresini (şirketse unvanını, merkezini ve vergi numarasını), kiralanan alanın büyüklüğünü ve kira süresini bildirmek zorunda; yönetici bu bilgileri üç ayda bir belediyeye iletiyor. Bu maddeyi RoNa Legal'in 8 Eylül 2026 tarihli İngilizce bina yazıları ayrıntısıyla anlatıyor. Uygulamada çoğu sahibin bunu yapmadığını biliyorum; ceza uygulaması hakkında elimde veri yok. Ama belediye kaydıyla bina kaydı örtüşmüyorsa, ileride bir kategorizasyon başvurusunda ya da müfettiş ziyaretinde ilk sorulan şey bu oluyor.

İkincisi devlete, ve saati 12. Yabancılar Kanunu'nun 97. maddesi, yabancıyı konaklatan kişiye konuğun gelişinden itibaren 12 saat içinde bildirim yükümlülüğü yüklüyor; bildirim Registar boravka do 90 dana (90 güne kadar kalışlar sicili) adlı elektronik sisteme yapılıyor, kâğıt form ancak polis teknik imkânsızlığı önceden onaylarsa kabul ediliyor. Cezanın muhatabı konuk değil, siz. RoNa Legal'in 12 saat kuralında cezanın kime kesildiğini anlatan yazısı gerçek kişi ev sahibi için 150 ile 500 €, tüzel kişi için 500 ile 3.000 € arasında ceza öngörüldüğünü yazıyor (4 Eylül 2026).

İçişleri Bakanlığı'nın (MUP) yabancılar sayfası da iki senaryoyu ayırıyor: konaklama hizmeti almayan yabancı kaydı kendisi yapar, konaklama hizmeti veren ise kaydı konuk adına yapmakla yükümlüdür (gov.me, MUP stranci). Daire sahibi olarak ikinci gruptasınız.

Bu bildirimi Türkiye'den yapamazsınız; elektronik sisteme giriş için Pošta Crne Gore'dan alınan dijital sertifika gerekiyor. Airbnb üzerinden veriyorsanız, belediyeden kategorizasyon belgesi almadan ilan açmak ayrı bir ceza kalemi. RoNa Legal'in Airbnb ruhsatı ve turist vergisi rehberi (18 Nisan 2026), sahil belediyelerinde konuk başına gecelik 1 € boravišna taksa (konaklama vergisi) alındığını, sertifikanın yaklaşık 30 € tutup üç yıl geçerli olduğunu ve şirket kurmadan bireysel kiraya verme sınırının 7 oda ya da 15 yatak olduğunu aktarıyor. Bunların hepsi dairenin bulunduğu şehirde birinin fiziken yapması gereken işler; anahtarı tutan kişi ya da Airbnb yöneticisi bu konuda da yetkili olmalı.

Otuz gün sınırı ve kiranın iki ülkedeki vergisi

Dairenizi 150.000 € eşiğini geçen bir mülk olarak oturma izni dayanağı yaptıysanız, yurt dışında yaşamak iznin kendisiyle çelişiyor. Mülk üzerinden alınan geçici oturma izni, MUP'a önceden bildirmeden ülkeden aralıksız 30 günden fazla uzak kalmanız hâlinde iptal edilebiliyor; gerekçeli ve yazılı bildirimle yılda 90 güne kadar uzatma mümkün. RoNa Legal'in mülk üzerinden oturma izninin 2026 şartlarını ve sınırlarını anlatan yazısı (30 Haziran 2026, 7 Eylül'de güncellendi) bu iznin çalışma hakkı vermediğini ve süresiz oturuma sayılmadığını da ekliyor. Türkiye'de yaşayıp yılda birkaç hafta gelen sahibin bu izne ihtiyacı yok; 1 Kasım 2026'da başlayacak vize düzeninde ise mülk sahipliği tek başına giriş hakkı vermiyor, bunu hesaba katın.

Kira geliri iki ülkede de soru doğuruyor. Karadağ tarafında turistik kısa süreli kiralama geliri, RoNa'nın Airbnb rehberine göre %15 gelir vergisine %50 indirimle tabi, brüt üzerinden yaklaşık %7,5'e denk geliyor; yıllık ciro 30.000 €'yu geçince KDV kaydı zorunlu. Türkiye'de mukimseniz aynı geliri Türkiye'de de beyan ediyorsunuz; çifte vergilendirme anlaşması Karadağ'da ödenen vergiyi mahsup ettiriyor, geliri görünmez yapmıyor.

Kiracınız bir Karadağ şirketiyse ayrı bir mekanizma devreye giriyor. Kurumlar vergisi kanununun (Zakon o porezu na dobit pravnih lica) 29. maddesi, yurt dışında mukim bir kişiye ödenen taşınmaz kira bedelinden ödeme anında %15 stopaj kesilmesini öngörüyor; anlaşmanın indirimli oranı için ödeme anında Türkiye'den alınmış mukimlik belgesinin kiracı şirkete verilmiş olması gerekiyor. RoNa Legal'in yurt dışına ödemede stopajın hangi kalemde hangi oranda kesildiğini açan yazısı (1 Eylül 2026), belge yoksa eksik verginin riskinin ödeyen şirkette kaldığını yazıyor; şirket kiracılar bu yüzden belgeyi görmeden kirayı brütten keserek yatırır, siz de hesapta %15 eksik görürsünüz.

Bir de temsil sorunu var. Kat malikleri kurulu toplantısına katılmak, belediyede kategorizasyon dosyası açmak, vodovod'da abone değişikliği yaptırmak için orada olmanız gerekiyor. Türkiye'de noterde çıkarılan vekâletname (punomoć) apostille ile Karadağ'da geçerli; vekâleti anahtar tutan komşunuza değil, sınırlarını yazılı tanımladığınız bir kişiye verin. Hangi işlem için hangi kapsamda vekâlet gerektiğini RoNa Legal'in Budva ofisli Türkçe hukuk ekibinin hizmet sayfası sıralıyor. RoNa Legal, Budva ve İzmit ofislerinden Karadağ ve Türkiye hukuku üzerine çalışan, Kocaeli Barosu'na kayıtlı avukatların kurduğu bir büro; Karadağ mahkemelerinde temsil, baro kuralları gereği yerel ortak avukat üzerinden yürüyor.

Anahtarı bıraktığınız kişiye verilecekler

Anahtar tutan kişi akraba, komşu, temizlikçi ya da Glatko üzerinden bulduğunuz bir bakım ustası olabilir; kim olursa olsun elinde aynı dosya olmalı:

• Yöneticinin adı, telefonu ve ortak hesabın IBAN'ı; son aidat dekontunun fotoğrafı
• EPCG ve vodovod abone numaraları (šifra korisnika) ve son faturalar
• Ana su vanasının, sigorta kutusunun ve boylerin yeri; kışın hangisinin kapalı kalacağı
• Tesisatçı ve elektrikçi için yazılı harcama sınırı (örneğin 150 €'ya kadar sormadan yaptır)
• Sigorta poliçesinin numarası ve hasar ihbar telefonu
• Konuk bildirimi yapılacaksa dijital sertifikanın kimde olduğu
• Kapsamı yazılı vekâletname ya da en azından yöneticiye hitaben "bu kişi benim adıma bilgi alabilir" yazısı

Yanınızda böyle biri yoksa, dairenin bulunduğu şehirde aylık kontrol ve temizlik için Glatko'da iş talebi açabilirsiniz; talep o şehirde çalışan doğrulanmış ustalara gider ve fiyatı yazılı teklif olarak alırsınız.

Sonbaharın ilk fırtınası takvime bakmıyor. Anahtar kimdeyse ona bugün şu iki satırı yollayın:

Yağmur başlamadan bir kez gel: ana su vanasını kapat, teras giderini temizle, panjurları indir, klimayı bir saat kurutmada çalıştır. Panodaki son yazıyı ve iki sayacı fotoğrafla, bana gönder.