Karadağ'da Daire Yönetimi: Ajanslar Rezervasyondan Ne Kadar Alıyor, Boş Daire Kontrolü Ne Kadar (2026)

Karadağ'da fiyatını yayımlayan daire yönetim ajansları rezervasyonların %15 ile %30'unu alıyor: Budva'daki VodiBooking %15, Kotor'daki Eco-Build tüm hizmetler dahil %25, Concierge Tivat ise dairenin büyüklüğüne göre %20 ile %30 arası. Daireyi kiraya vermeyen, yalnızca birinin göz kulak olmasını isteyen ev sahibi ApartControl'e kontrol ücreti ödüyor: Budva'da aylık €80'den Herceg Novi, Bar ve Podgorica'da €120'ye kadar. Bunun üstüne platform kesintileri geliyor: Airbnb ücret modeline göre ev sahibinden %3 ya da %15,5 alıyor, Booking.com ise sözleşmedeki oranı temizlik dahil rezervasyon tutarının tamamı üzerinden hesaplıyor.

Glatko'da daire yönetim firmalarına ücretsiz ve hesap açmadan talep gönderebilirsiniz. Aşağıda dört ajansın komisyonu ve kapsamı, boş daire kontrolünün fiyat listesi, Airbnb ve Booking kesintileri ve €1.000'lik rezervasyon üzerinden bir hesap var.

Ne aranıyor

Google 25 Eylül 2026'da agencija za izdavanje apartmana (daire kiralama ajansı) aramasını Budva, Herceg Novi ve Bar ile, upravljanje apartmanima (daire yönetimi) aramasını ise agencija za upravljanje apartmanima (daire yönetim ajansı) ile tamamlıyordu. Kendi dairesini kiraya veren ev sahipleri platformun ne aldığını soruyor: booking provizija (Booking komisyonu) aramasının yanında crna gora (Karadağ), za iznajmljivače (ev sahipleri için), 2026 ve pdv (KDV), airbnb provizija (Airbnb komisyonu) aramasının yanında da za iznajmljivače ve 2026 çıkıyordu. İngilizcede property management montenegro ve property management budva aranıyor, airbnb montenegro aramasına da tourist tax ekleniyor. Rusçada управление недвижимостью черногория (Karadağ'da mülk yönetimi) ve сдать квартиру в черногории (Karadağ'da daire kiraya vermek) aranıyor.

Fiyatını yayımlayan ajansların komisyonları

14 ajansın sitesine baktık: yedisi fiyatı yalnızca talep üzerine veriyor, üçünde yalnızca 2022 ve öncesine ait eski fiyat listeleri var, 25 Eylül 2026'da güncel komisyonunu yayımlayan ise dört ajans vardı: Budva'dan VodiBooking, Kotor'dan Eco-Build, Concierge Tivat ve Budva yakınındaki Lastva Grbaljska'dan ApartControl.

%15 ile %25 arasındaki fark yalnızca bir sayı değil. VodiBooking komisyonu karşılığında ilanı, fiyatları ve takvimi, misafir mesajlarını, giriş ve çıkışı ve yorumları yönetiyor, ama temizlik ev sahibine kalıyor: kimseniz yoksa birini bulmanıza yardım ediyorlar. Eco-Build komisyonun kapsadığı hizmetler arasında temizliği de sayıyor, Concierge Tivat ise dairenin ilk hazırlığını ayrıca faturalıyor, bakımı da kâr payı eklemeden gerçek maliyetiyle yansıtıyor.

ApartControl farklı bir modelle çalışıyor: üç aya kadar kiralamalarda aylık kiranın %10'unu, dairenin hazırlık masrafı ve platform komisyonuyla birlikte alıyor, uzun dönem kiralamada ise bir aylık kira artı aylık kiranın %10'unu. Bir aylık kiranın ne kadar tuttuğu mahalleye ve sezona bağlı; Fijaka 2026 kira fiyatları incelemesinde yayımlanan tabloların neden birbirini tutmadığını ve kendi daireniz için kirayı güncel bir düzine ilandan nasıl tahmin edeceğinizi anlatıyor.

Boş daire kontrolü ve diğer hizmetler

Daireyi kiraya vermeyen ve yurt dışında yaşayan ev sahipleri genellikle kontrol hizmeti alıyor: biri gelip daireyi havalandırıyor, balkon ve terasları kontrol ediyor, bir sorun varsa haber veriyor. ApartControl daireye ayda en az iki kez uğruyor, asgari sözleşme süresi altı ay ve fiyat Budva'ya uzaklığa göre değişiyor. Fiyat kaynaklarını nasıl seçip işaretlediğimizi fiyatları nasıl ölçüyoruz yazısında anlatıyoruz.

Altı aylık asgari süreyle Budva'da kontrol en az €480, tam bir yıl €960 tutuyor; Herceg Novi, Bar ve Podgorica'da bir yıl €1.440. Aynı sitenin İngilizce sürümü hâlâ farklı tutarlar gösteriyor, Bar için €100, Kolašin ve Žabljak için €120, bu yüzden şehrinizin fiyatını sözleşmede kontrol edin.

Airbnb ve Booking.com ne alıyor

Ajans komisyonu tek kesinti değil. Airbnb'nin hizmet bedelleri sayfasına göre bölünmüş ücret modelinde ev sahiplerinin çoğu %3 öderken misafir kendi ücretini ödüyor; tek ücret modelinde ise ücretin tamamını ev sahibi ödüyor, çoğunlukla %15,5, diğerleri %14 ile %16 arası. Tek ücret modeli, mülk yönetim yazılımı kullananlar dahil ev sahiplerinin çoğu için zorunlu; ajans ilanınızı böyle bir yazılımla yönetiyorsa bu modeli bekleyin. Bölünmüş ücret modeli kademeli olarak kaldırılıyor. Concierge Tivat komisyonunu, %3,6 olarak belirttiği Airbnb kesintisi düşülmüş gecelik fiyat üzerinden hesaplıyor.

Booking.com tek bir oran yayımlamıyor. Booking.com'un iş ortağı yardım sayfasına göre komisyon, ülkeye ve tesis türüne göre değişen, sözleşmede yazan bir oran. Temizlik ücretleri dahil rezervasyon tutarının tamamı üzerinden alınıyor, konaklama vergisi gibi yerel vergiler üzerinden alınmıyor; Preferred Partner ve Visibility Booster programları temel komisyonun üstüne ek oran ekliyor.

Örnek: €1.000'lik rezervasyondan ne kalır

Bu, yalnızca yayımlanan oranlarla yaptığımız kendi hesabımız. €1.000'in platform kesintisinden sonra kalan tutar olduğunu ve her ajansın komisyonu bunun üzerinden aldığını varsayıyoruz:

• %15, VodiBooking: ajansa €150, temizliği ayrıca ödüyorsunuz.
• %20 ile %30 arası, Concierge Tivat: ajansa €200 ile €300 arası, bakım ayrıca.
• %25, Eco-Build: ajansa €250, temizlik dahil.

Temizliği ayrı ödenen %15'lik model, temizliğin dahil olduğu %25'lik modelden, temizlik her €1.000'lik rezervasyonda €100'den, yani gelirin %10'undan az tuttuğu sürece daha ucuz. Misafirler arası temizliğin ne kadar tuttuğunu temizlik fiyatları rehberimiz gösteriyor. Ajansınızın komisyonu gerçekte hangi tutar üzerinden aldığını sözleşmede kontrol edin.

İlk misafirden önce

Ajans ilanı ve misafirleri üstlenebilir, ama ev sahibinin yükümlülükleri sürer. Turiste kiralanan dairenin belediyeden alınmış bir kararı olmalı; bu karar Merkezi Turizm Sicili'ne işlenir ve sicil herkese açıktır: sözleşmeyi imzalamadan önce dairenizin kayıtlı olup olmadığını Merkezi Turizm Sicili üzerinden kontrol edin. Kategorilendirmenin neleri kapsadığını, ne kadar sürdüğünü ve onsuz kiralamanın neye mal olabileceğini RoNa Legal Karadağ Airbnb ruhsatı rehberinde anlatıyor. Misafir bildirimini ve konaklama vergisini sizin mi ajansın mı yapacağını sözleşmeye yazın.

Glatko'da bu işi kim yapıyor

25 Eylül 2026'da Glatko'nun daire yönetimi kategorisinde, ikisi de Budva'da olmak üzere iki doğrulanmış hizmet veren vardı. Biri tam yönetim, misafirler arası temizlik, ilan fotoğrafları, küçük onarımlar ve misafir iletişimi sunuyor, diğeri nevresim ve havlu, giriş ve çıkış ve misafirler arası temizlik. Kayıtlı bir firmanın faturası Vergi İdaresi'nin elektronik fiskalizasyon sisteminden geçer.

Ajansa ne sormalı

1. Komisyonun hangi tutar üzerinden alındığı: gecelik fiyat, platform kesintisi sonrası ödeme ya da tutarın tamamı.
2. Komisyona nelerin girdiği, özellikle temizlik, nevresim ve küçük onarımlar.
3. Platform kesintisini kimin ödediği ve ilanın sizi Airbnb'nin tek ücret modeline sokan bir yazılımla yönetilip yönetilmediği.
4. Misafir bildirimini ve konaklama vergisini kimin yaptığı.
5. Sözleşmenin ne kadar sürdüğü ve nasıl sona erdiği; örneğin ApartControl kontrol hizmeti için en az altı ay istiyor.
6. Paranın ve gelir-gider dökümünün size nasıl ve ne zaman geldiği.

Neyi ölçmedik

Sitesine baktığımız 14 ajanstan yalnızca dördü güncel komisyon yayımlıyor, bu yüzden tablo tüm pazarın bir kesiti değil; 2022 ve öncesine ait eski fiyat listelerini almadık. Hizmet kalitesini, doluluğu ve ajansların vaat ettiği geliri kontrol etmedik, Booking.com'un oranı da açık değil. Concierge Tivat Airbnb kesintisini %3,6 olarak veriyor, Airbnb ise ev sahiplerinin çoğu için %3 diyor; ilanınıza hangisinin uygulandığını sözleşmede kontrol edin.