Karadağ'da Arsa Alıp Villa Yaptırmak: Parselden Kullanım İznine Altı Kapı

Bečići'nin üstünde, sahil yolundan yukarı kıvrılan aynı toprak yoldan girilen iki parsel düşünün. İkisi de altı yüz metrekare civarında, aynı eğimde, aynı zeytin ağaçları ve aynı deniz manzarasıyla. İlan fiyatları bile aynı. Birinin kadastro kaydında građevinsko zemljište (inşaat arsası) yazıyor, öbürününkinde de. Emlakçı ikisine de "villa arsası" diyor.

Fark, iki parselin de içinde kaldığı planın tek bir satırında. Sahada bu plana hâlâ "DUP Bečići" denir. Birinci parselin namjena (kullanım amacı) satırında stanovanje, yani konut yazıyor; ikincisinde aynı satır zelenilo, yani yeşil alan diyor ya da parseli turizm kullanımına ayırmış. İlkinde P+1+Pk (zemin, bir kat, çatı katı) bir ev yükselir; ikincisinde ya hiçbir şey yükselmez ya da yalnızca otel yükselir. Tapuda "arsa" yazması bu satırı değiştirmez.

Karadağ'da villa yaptırmak bu türden altı kapıdan sırayla geçmek demek: parsel, kâğıt, fiyat, müteahhit, şantiye ve bitiş. Her kapının kendi belgesi, kendi süresi ve kendi tuzağı var.

Birinci kapı, parsel. Kadastro "arsa" dese de son sözü plan söyler

Karadağ'da bir parselin iki ayrı kaydı vardır ve ikisi birbirini kendiliğinden düzeltmez. Birincisi kadastro kaydı, list nepokretnosti (taşınmaz kayıt belgesi): A bölümünde parsel ve kultura denen arazi sınıfı (građevinsko zemljište, livada, pašnjak, šuma), B bölümünde malik ve hisse, V bölümünde üzerindeki yapılar, G bölümünde ipotek ve şerhler görünür. İkincisi plan kaydı: parselin hangi planın kapsamında olduğu ve o planın parsele ne yazdığı.

RoNa Legal'in 2 Eylül 2026 tarihli, kadastro kaydı ile plan kaydını yan yana okumayı anlatan yazısı iki kaydın sık sık çeliştiğini gösteriyor: planda yapılaşma hakkı görünen bir parselin kadastro sınıfı hâlâ tarla olabiliyor, tersi de mümkün. Yabancı alıcı için ikinci bir sınır daha var: aynı yazıya göre tarım ve orman sınıfındaki parsellerde yabancıların edinimi Mülkiyet Kanunu'nun 415. maddesiyle kısıtlı. Kadastro sınıfını satın almadan önce satıcıya düzelttirin; sonradan kendi adınıza yaptırmak aylar alır.

Plan tarafında iki şeye bakılır. Bakanlığın plan kütüğünde (Registar planske i tehničke dokumentacije) parselin hangi planın içinde kaldığı ve o planın durumu. Planın yanında u izradi (hazırlanıyor) yazıyorsa bugünkü yapılaşma hakkı geçicidir; yeni plan onaylandığında satır değişebilir. Kotor bunun yakın örneği: RoNa'nın imar yazısına göre Mart 2026'da koruma alanı çevresinde yapılaşma donduruldu ve UTU verilmesi askıya alındı. Planı taslak olan belediyede kâğıt üzerindeki hak, bir sonraki plana kadar geçerlidir.

Plan adları da şaşırtır. 5 Mart 2025'te yürürlüğe giren Zakon o uređenju prostora (Mekânsal Düzenleme Kanunu) DUP ve PUP'un yerine lokalni plan detaljne regulacije gibi yeni belge türleri getirdi; emlakçı, mimar ve belediye memuru yine de "DUP Bečići" der. Eski ad eski belge demek değil; geçiş hükümleri dosyaya göre okunuyor.

İkinci kapı, kâğıt. UTU'nun yedi satırı

Karadağ'da inşaat hakkını yazılı hâle getiren tek belge urbanističko-tehnički uslovi, kısaca UTU; Türkiye'deki imar çapının karşılığı. Yeni düzende UTU'yu belediyeden istemiyorsunuz. Mekânsal Düzenleme Kanunu'nun 63. maddesine göre bakanlık, plandaki UTU'ları Geoportal üzerinde yayımlıyor; İnşaat Kanunu'nun (Zakon o izgradnji objekata) 8. maddesi de projenin Geoportal'dan alınan UTU'ya göre çizilmesini istiyor. Geoportal'dan UTU almak ücrete tabi (64. madde); ücret kararnamesi bakanlığın UTU sayfasında yayımlanıyor, tutarı doğrulayamadığım için burada vermiyorum.

Kanunun 63. maddesi UTU'da neyin bulunacağını da sayıyor: parselin namjena'sı, spratnost (kat adedi) ya da azami yükseklik kotu, azami brüt inşaat alanı, indeks izgrađenosti (emsal), indeks zauzetosti (taban alanı oranı), građevinska linija (yapı yaklaşma sınırı) ve otopark parametreleri. Villa alıcısının ezbere bilmesi gereken yedi satır bunlar. Kat adedini parsel alanıyla çarpıp "şu kadar metrekare yaparım" demek çoğu zaman tutmaz; emsal ve taban oranı daha erken sınırlar. Sahile yakın parsellerde bir de morsko dobro (kıyı kamu alanı) sınırı var; yapı yaklaşma çizgisinin bu şeridi nerede kestiğini UTU ile kıyı sınır kaydını yan yana koyarak okumak gerekiyor.

Villa ölçeğinde ruhsatı belediye verir; bakanlık üç bin metrekare brüt alanın üstündeki projelere ve otellere bakıyor. Bu kapıda belediyeye ve bakanlığa yazılı olarak sorulacaklar kısa bir liste:

• Parsel hangi planın kapsamında; plan yürürlükte mi, u izradi mi, hakkında iptal davası var mı?
• Geoportal'daki UTU'da namjena, spratnost, emsal, taban oranı ve brüt alan satırları ne diyor?
• Parsel kıyı kamu alanı ya da millî park bölgesinde mi? Bu bölgelerde komunalije yüzde 20 artıyor.
• Elektrik, su ve yol için teknik şartlar hangi kurumlardan alınacak; bağlantı noktası parsele kaç metre uzakta?
• Belediyenin bu yıl ve gelecek yıl için ilan ettiği inşaat yasağı dönemi hangi bölgeleri kapsıyor?
• Aile konutu için komunalije indirimi bu belediyede uygulanıyor mu; başvuru hangi aşamada yapılıyor?

Altyapı kurumları için kanunun bir kolaylığı var: İnşaat Kanunu'nun 8. maddesi, teknik şartları 15 gün içinde bildirmeyen kurumun UTU'ya rıza göstermiş sayılacağını yazıyor. Elektrik bağlantı noktasının iki yüz metre ötede olması ise kâğıt üstündeki rızadan pahalıdır.

Üçüncü kapı, fiyat. 2.838 €'nun içinde ne var

Karadağ'da metrekare maliyeti sorulduğunda tek dürüst cevap, hangi metrekareyi sorduğunuza bağlı olduğudur. Resmî seri MONSTAT'ın yeni yapı konut fiyatı araştırması. 20 Ağustos 2026'da yayımlanan 2026 ikinci çeyrek ön verisine göre sahil bölgesinde yeni dairelerin satış fiyatı 2.838 €/m²; bunun 2.200 €'su yapım bedeli (cijena građenja), 389 €'su arsa donatımı (uređenje građevinskog zemljišta: arsa edinimi, zemin hazırlığı ve altyapı bağlantıları), 249 €'su proje, ruhsat ve KDV gibi diğer giderler. Ülke ortalaması 2.557 €, yapım payı 1.960 €.

Bu rakamlar villa değil, müteahhit şirketlerin sattığı apartman daireleri için. Villada asansör ve ortak alan yok ama havuz, istinat duvarı ve dik parselde kazı var; MONSTAT'ın yapım bedeli alt sınır olarak okunmalı. RoNa Legal'in metrekare maliyetini kaba yapı, komunalije ve KDV kalemlerine ayıran yazısı MONSTAT verisini aynı kırılımla veriyor ve doğrulanmamış hiçbir belediye tarifesini rakamla yazmıyor. Müteahhit tekliflerinde 2026'da konuşulan aralık 1.400 ile 2.500 €/m² arasında, kişiye özel villalarda 3.000 €'nun üstü; bu aralıklar firmanın İngilizce maliyet yazısından ve resmî bir seriye dayanmıyor.

Sonra komunalije. Kanundaki adı naknada za građenje; Mekânsal Düzenleme Kanunu'nun 70. maddesi belediyenin temel altyapı için yatırımcıdan bu bedeli aldığını, tutarın revize ana projedeki net metrekare üzerinden hesaplandığını ve tarifeyi hükümetin onayıyla belediye meclisinin belirlediğini söylüyor. Aynı maddede sizi ilgilendiren iki fıkra var. Belediye, porodična stambena zgrada (yatırımcının kendi hanesi için, 300 m² net alana kadar aile konutu) için bedeli yüzde 50'ye kadar indirebilir; kıyı kamu alanı ve millî park bölgesindeki yapılarda ise bedel yüzde 20 artar. İndirim "indirebilir" diye yazılmış, "indirir" diye değil; birden fazla indirim hakkınız varsa yalnızca en elverişlisi uygulanır. Talebi dilekçeyle, ruhsat dosyasıyla birlikte verin. Budva'nın 2026 tarifesini doğrulayamadım; maddenin tam metnini bakanlığın sitesinde yayımlanan kanun derlemesinden okuyun.

Arsanın kendisinde bir vergi ayrımı daha var. RoNa'nın maliyet yazısına göre 1 Nisan 2026'dan itibaren ruhsatı alınmış inşaat arsasının KDV mükellefi bir satıcıdan ilk elden alımı yüzde 21 KDV'ye tabi ve bu alım devir vergisinin kapsamı dışında. Şahıstan alınan çıplak arsada ise devir vergisi işliyor. Arsayı "ruhsatlı" diye pazarlayan bir şirketten alıyorsanız fiyatın KDV dahil mi hariç mi olduğunu ilk görüşmede sorun; yüzde 21 fark sonradan kapanmaz.

Dördüncü kapı, müteahhit. "Sabit fiyat" yazmak fiyatı sabitlemez

Karadağ'da inşaat sözleşmesi Borçlar Kanunu'nun (ZOO) 699 ile 715. maddeleri arasında düzenleniyor ve Türk alıcının en çok yanıldığı yer fiyat maddesi. RoNa Legal'in yüzde on kuralını ve anahtar teslim kaydını madde madde açan yazısına göre sözleşmeye "fiyat değişmeyecek" yazsanız bile 706. madde, maliyet sözleşme fiyatını yüzde 10'dan fazla aşarsa müteahhide aşan kısmı isteme hakkı veriyor; bu kayıt yoksa eşik 705. maddeyle yüzde 2'ye iniyor. Gerçek fiyat kesinliği ancak 709. maddedeki ključ u ruke (anahtar teslim) kaydıyla geliyor: öngörülmeyen işler dahil her şey yazılı fiyatın içinde.

Gecikme cezası için üç kural. Ceza yazılı olacak ve sözleşmenin kendisinde duracak; ayrı bir kâğıda yazılmış ceza geçersiz (278. madde). Ceza günlük tutar, yüzde ya da götürü olarak kurulabilir; mahkeme fahiş bulursa indirebilir (281. madde). En çok kaybedilen hak: teslim tutanağını imzalarken cezayı saklı tuttuğunuzu yazmazsanız hak düşer (280. maddenin 5. fıkrası). Tutanakta tek cümle yeter: "Gecikme cezası hakkımız saklıdır."

Yapı sorumluluğu on yıl. 712. madde, teslim ve kabulden itibaren on yıl boyunca yapının taşıyıcı sistemini ilgilendiren kusurlardan müteahhidi sorumlu tutuyor; bu süre sözleşmeyle kısaltılamıyor ve evi satarsanız yeni malike aynı takvimle geçiyor. Kusuru fark ettikten sonra altı ay içinde bildirmek, bildirimden sonra bir yıl içinde dava açmak gerekiyor (713. madde). Boya, seramik, doğrama gibi ince işler bu on yılın dışında; onlar için sözleşmeye kendi garanti sürelerinizi yazacaksınız.

Müteahhidin kim olduğu da bir kapı. Yapı işini Karadağ'da lisanslı bir şirket ya da esnaf, başında odgovorni inženjer (sorumlu mühendis) ile yürütür. Türkiye'den getirmek istediğiniz ekip için ayrı bir izin dosyası var; belgesiz yabancı işçi için Yabancılar Kanunu'nun 210. maddesi tüzel kişiye 1.000 ile 10.000 € arasında ceza ve altı aya kadar faaliyet durdurma öngörüyor. Arsadan kullanım iznine kadar yedi aşamayı tek muhatapla yürütmek isteyenler için RoNa Legal'in inşaat proje danışmanlığı sayfası hangi aşamada hangi belgenin kimden çıktığını sıralıyor.

Beşinci kapı, şantiye. Günlük, tabela ve belediye meclisinin yaz kararı

Ruhsat çıktığında takvim işlemeye başlar. İnşaat Kanunu'nun 35. maddesi ruhsatın başvurudan itibaren 30 günde verilmesini, yatırımcının ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlamasını istiyor; başlamazsanız ruhsat hakkı düşüyor. 43. madde tamamlama için beş yıl veriyor; aşarsanız her başlanan yıl için proje bedeli üzerinden yıllık bir bedel ödüyor ve şantiyeyi kullanım iznine kadar bakımlı tutuyorsunuz.

Şantiyede kâğıt da olacak. 37. madde, işe başlama gününde şantiyeye ruhsat numarası ve tarihini, yatırımcı, projeci, müteahhit ve sorumlu mühendis bilgilerini taşıyan bir tabela asılmasını; aile konutunda buna binanın üç boyutlu görselinin eklenmesini istiyor. Şantiyede ruhsat, onaylı ana proje, građevinski dnevnik (şantiye günlüğü) ve yabancı işçilerin çalışma bildirimi kopyası bulunur. Denetime gelen çoğu zaman belediye zabıtası (komunalna policija) ve yapı müfettişi.

Teknik denetçi (stručni nadzor) konusunda kanunun ayrımı sizin için para demek. 50. madde yatırımcıya kendi hesabına bağımsız teknik denetçi tutma yükümlülüğü getiriyor, ama aile konutunu bu yükümlülüğün dışında bırakıyor. 300 m² net alanın altında, kendi haneniz için yaptırdığınız villada denetçi zorunlu değil; satmak için yaptırdığınız villada ya da 300 metrekareyi aşan evde zorunlu. Zorunlu olmadığı yerde de tutmayı düşünün: günlüğü tutan, sapmaları yazıya döken ve teslimde son raporu veren kişi odur; onsuz on yıllık sorumluluk davasında elinizde yalnızca fotoğraf kalır.

Yaz yasağı sahil belediyelerinin her yıl yeniden aldığı bir meclis kararı. Dayanağı İnşaat Kanunu'nun 37. maddesinin, belediyeye yerel turizm örgütünün görüşünü alarak belirli bölgelerde ve belirli yapı türleri için gelecek takvim yılında inşaat yapılamayacak dönemi belirleme yetkisi veren fıkrası. Budva bölgelere göre farklı tarihler uyguluyor; Tivat, Kotor ve Herceg Novi kendi kararlarını alıyor; tarihler yıldan yıla kayıyor ve burada hiçbirini vermiyorum. 2026 kararlarının belediye belediye dökümü şantiye denetimi ve yaz yasağını anlatan yazıda var; 2027 kararı için sonbaharda belediye meclisi gündemine bakın.

Yasağın ruhsat sürelerine etkisi tartışmalı. RoNa'nın yazısı yasağın iki yıllık başlama ve beş yıllık tamamlama sürelerini uzatmadığını söylüyor. Kanunun 43. maddesinin son fıkralarından biri ise 37. madde kapsamındaki kısıtlamaya tabi yapılarda tamamlama süresinin kısıtlama süresi kadar uzatılacağını yazıyor; başlama süresi için böyle bir hüküm yok. Belediyelerin bu fıkrayı kendiliğinden işletip işletmediğini görmedim; uzatma talebini ruhsat dosyanızda yazılı yapın ve cevabı dosyaya koyun.

Bir de mesafe sorunu. 1 Kasım 2026'dan sonra Türk vatandaşları Karadağ'a vizeyle girecek; şantiye ziyaretleri vize takvimine ya da bir oturma iznine bağlanacak. Kimin haftada bir gidip günlüğü ve fotoğrafı size göndereceğini işe başlamadan kararlaştırın.

Altıncı kapı, bitiş. Kullanım izni olmadan ev kadastroda yoktur

Son işçi gittiğinde ev hukuken bitmiş sayılmaz. İnşaat Kanunu'nun 60. maddesi açık:

Upotreba objekta nije dozvoljena prije izdavanja upotrebne dozvole. (Kullanım izni verilmeden yapının kullanılmasına izin verilmez.)

Aile konutu için yol kısaltılmış. 55. maddeye göre teknik muayene komisyonu yerine müteahhidin "bina ruhsata ve ana projeye uygun yapıldı ve kullanıma elverişli" beyanı yetiyor; 54. madde bu beyandan itibaren yedi gün içinde kullanım izni (upotrebna dozvola) başvurusu yapılmasını, 59. madde iznin yedi günde verilmesini istiyor. İzin elinize geçince yine yedi gün içinde kadastroya tescil başvurusu yapıyorsunuz (60. maddenin ikinci fıkrası). Bitişte üç kere yedi gün var.

Bu kâğıt olmadan ev tescil edilemez, ipotek edilemez, banka kredisiyle alan birine satılamaz; mülk üzerinden oturma izni dosyasında da kullanım izni olan bir taşınmaz aranıyor. Satmak için yaptırılan villada teknik muayene zorunlu; izin, fazlar için ayrı verilebiliyor. Kullanım izninin geliştirici gözüyle ayrıntısı RoNa'nın teknik muayene ve kullanım izni yazısında var.

Kullanım izninden sonra gelen işler artık ruhsat dışı: mutfak, havuz makine dairesi, bahçe elektriği, klima. Sahilde yazın elektrikçi ve tesisatçı bulmak inşaatın kendisinden zor olabiliyor; Glatko'da ücretsiz iş talebi açarak şehrinizdeki doğrulanmış ustalardan yazılı teklif alabilirsiniz.

Saatlik ücret mertebesi için tesisatçı ve elektrikçi fiyatları yazısına bakın.

Sözleşme, ruhsat ve kullanım izni zincirinde bir avukata ihtiyaç duyarsanız: RoNa Legal, Budva ve İzmit ofislerinden Karadağ ve Türkiye hukuku üzerine çalışan, Kocaeli Barosu'na kayıtlı avukatların kurduğu bir hukuk bürosu.

Kepçe gelmeden yazıya dökülecek dört şey

1. Fiyat maddesi: ključ u ruke kaydı; fiyatın dışında kalan kalemlerin (istinat duvarı, altyapı bağlantısı, peyzaj, havuz) tek tek listesi; hakedişlerin hangi fiziksel aşamaya bağlandığı.
2. Gecikme cezası: günlük tutar ve üst sınır sözleşmenin ana metninde; teslim tutanağına yazılacak "hakkımız saklıdır" cümlesi şimdiden sözleşmeye ek olarak.
3. Sapma usulü: projeden her sapmanın yazılı onayı (ZOO 702 ve 703) ve onayı kimin vereceği; onaysız işin bedeli ödenmez.
4. Bitiş yükümlülükleri: müteahhidin kullanım izni için uygunluk beyanını hangi tarihe kadar vereceği, günlük ve fotoğraf arşivinin kime teslim edileceği, on yıllık sorumluluğun sözleşmede tarih ve maddeyle anılması.