Ferienwohnungsverwaltung in Montenegro: was Agenturen von Buchungen nehmen und was die Kontrolle einer leeren Wohnung kostet (2026)

Agenturen für Ferienwohnungsverwaltung in Montenegro, die ihre Preise veröffentlichen, nehmen zwischen 15 und 30% der Buchungen: VodiBooking in Budva 15%, Eco-Build in Kotor 25% mit allen Leistungen, Concierge Tivat zwischen 20 und 30%, je nach Größe der Wohnung. Wer die Wohnung nicht vermietet und nur möchte, dass jemand nach ihr sieht, zahlt bei ApartControl für die Kontrolle ab €80 im Monat in Budva bis €120 in Herceg Novi, Bar und Podgorica. Dazu kommen die Gebühren der Plattformen: Airbnb nimmt dem Gastgeber je nach Gebührenmodell 3% oder 15,5%, Booking.com einen Prozentsatz aus dem Vertrag, berechnet auf den gesamten Buchungsbetrag einschließlich Reinigung.

Auf Glatko können Sie kostenlos und ohne Konto eine Anfrage an Firmen für Ferienwohnungsverwaltung senden. Unten stehen die Provisionen von vier Agenturen und was sie abdecken, eine Preisliste für die Kontrolle einer leeren Wohnung, die Gebühren von Airbnb und Booking und eine Rechnung auf €1.000 Buchungen.

Wonach gesucht wird

Am 25. September 2026 ergänzte Google agencija za izdavanje apartmana (Agentur für Wohnungsvermietung) um Budva, Herceg Novi und Bar und upravljanje apartmanima (Wohnungsverwaltung) um agencija za upravljanje apartmanima (Agentur für Wohnungsverwaltung). Eigentümer, die selbst vermieten, fragen, was die Plattform nimmt: Neben booking provizija (Booking-Provision) standen crna gora (Montenegro), za iznajmljivače (für Vermieter), 2026 und pdv (Mehrwertsteuer), neben airbnb provizija (Airbnb-Provision) za iznajmljivače und 2026. Auf Englisch wird property management montenegro und property management budva gesucht, und zu airbnb montenegro kommt tourist tax. Auf Russisch wird управление недвижимостью черногория (Immobilienverwaltung Montenegro) und сдать квартиру в черногории (Wohnung in Montenegro vermieten) gesucht.

Provisionen der Agenturen, die einen Preis veröffentlichen

Wir haben die Websites von 14 Agenturen durchgesehen: sieben nennen einen Preis nur auf Anfrage, drei zeigen nur alte Preislisten aus 2022 oder früher, und am 25. September 2026 hatten vier aktuelle Provisionen online: VodiBooking in Budva, Eco-Build in Kotor, Concierge Tivat und ApartControl in Lastva Grbaljska bei Budva.

Der Unterschied zwischen 15 und 25% ist nicht nur eine Zahl. VodiBooking führt für seine Provision das Inserat, Preise und Kalender, die Kommunikation mit Gästen, An- und Abreise und die Bewertungen, die Reinigung bleibt aber beim Eigentümer: Wer niemanden hat, bekommt Hilfe bei der Suche. Eco-Build zählt die Reinigung zu den Leistungen der Provision, Concierge Tivat berechnet die Ersteinrichtung der Wohnung separat und die Instandhaltung zu tatsächlichen Kosten, ohne Aufschlag.

ApartControl arbeitet nach einem anderen Modell: Für Vermietungen bis zu drei Monaten nimmt die Agentur 10% der Monatsmiete, zuzüglich der Kosten für die Vorbereitung der Wohnung und der Plattformprovision, für Langzeitvermietung eine Monatsmiete plus 10% der Monatsmiete. Wie hoch eine Monatsmiete ist, hängt von Viertel und Saison ab, und Fijaka erklärt in seiner Übersicht über die Mietpreise 2026, warum sich veröffentlichte Tabellen widersprechen und wie Sie die Miete für Ihre eigene Wohnung aus einem Dutzend aktueller Inserate schätzen.

Kontrolle einer leeren Wohnung und weitere Leistungen

Wer die Wohnung nicht vermietet und im Ausland lebt, bezahlt meist eine Kontrolle: Jemand kommt vorbei, lüftet, prüft Balkone und Terrassen und meldet sich, wenn etwas nicht stimmt. ApartControl kommt mindestens zweimal im Monat, bei einer Mindestvertragsdauer von sechs Monaten, und der Preis hängt von der Entfernung zu Budva ab. Wie wir Preisquellen auswählen und kennzeichnen, erklären wir unter wie wir Preise messen.

Mit der Mindestlaufzeit von sechs Monaten kostet die Kontrolle in Budva mindestens €480 und ein ganzes Jahr €960; in Herceg Novi, Bar und Podgorica kostet ein Jahr €1.440. Die englische Version derselben Website nennt noch andere Beträge, €100 für Bar und €120 für Kolašin und Žabljak, prüfen Sie den Preis für Ihren Ort also im Vertrag.

Was Airbnb und Booking.com nehmen

Die Provision der Agentur ist nicht der einzige Abzug. Laut Airbnbs Seite zu Servicegebühren zahlen beim geteilten Gebührenmodell die meisten Gastgeber 3%, und der Gast zahlt seine eigene Gebühr; beim Einzelgebührenmodell zahlt der Gastgeber alles, meist 15,5%, die übrigen zwischen 14 und 16%. Das Einzelgebührenmodell ist für die meisten Gastgeber Pflicht, auch für diejenigen, die Software für Immobilienverwaltung nutzen, rechnen Sie also damit, wenn die Agentur Ihr Inserat über solche Software führt. Das geteilte Modell wird schrittweise abgeschafft. Concierge Tivat berechnet seine Provision auf den Übernachtungspreis abzüglich der Airbnb-Gebühr, die es mit 3,6% angibt.

Booking.com veröffentlicht keinen einheitlichen Satz. Laut Booking.coms Hilfeseite für Partner ist die Provision ein Prozentsatz aus dem Vertrag, der von Land und Unterkunftsart abhängt. Sie wird auf den gesamten Buchungsbetrag einschließlich Reinigungsgebühren berechnet, nicht aber auf lokale Abgaben wie die Kurtaxe, und die Programme Preferred Partner und Visibility Booster schlagen einen Prozentsatz auf die Grundprovision auf.

Beispiel: was von €1.000 Buchungen übrig bleibt

Das ist unsere eigene Rechnung, nur mit den veröffentlichten Prozentsätzen. Wir nehmen an, dass €1.000 der Betrag nach der Plattformgebühr sind und jede Agentur ihre Provision darauf berechnet:

• 15%, VodiBooking: €150 an die Agentur, die Reinigung zahlen Sie separat.
• 20 bis 30%, Concierge Tivat: €200 bis €300 an die Agentur, die Instandhaltung kommt hinzu.
• 25%, Eco-Build: €250 an die Agentur, Reinigung inklusive.

Das Modell mit 15% und separater Reinigung ist günstiger als das Modell mit 25% inklusive Reinigung, solange die Reinigung weniger als €100 pro €1.000 Buchungen kostet, also weniger als 10% der Einnahmen. Was die Reinigung zwischen zwei Gästen kostet, zeigt unser Ratgeber zu Reinigungspreisen. Auf welche Grundlage Ihre Agentur tatsächlich rechnet, prüfen Sie im Vertrag.

Vor dem ersten Gast

Eine Agentur kann Inserat und Gäste übernehmen, die Pflichten des Eigentümers bleiben aber bestehen. Eine an Touristen vermietete Wohnung braucht einen Bescheid der Gemeinde, der in das Zentrale Tourismusregister eingetragen wird, und das Register ist öffentlich: Prüfen Sie vor der Vertragsunterschrift im Zentralen Tourismusregister, ob Ihre Wohnung eingetragen ist. Fijaka erklärt im Ratgeber zur Vermietung einer Wohnung in Budva an Touristen den Registereintrag, die Kategorie, die Gästemeldung, die Kurtaxe und die Bußgelder für Vermietung ohne Bescheid. Legen Sie im Vertrag fest, wer die Gäste meldet und wer die Kurtaxe abführt, Sie oder die Agentur.

Wer das auf Glatko macht

Am 25. September 2026 hatte Glatko in der Kategorie Ferienwohnungsverwaltung zwei verifizierte Anbieter, beide in Budva. Einer bietet Komplettverwaltung, Reinigung zwischen Gästen, Fotos für das Inserat, kleine Reparaturen und Gästekommunikation, der andere Bettwäsche und Handtücher, An- und Abreise und Reinigung zwischen Gästen. Die Rechnung einer registrierten Firma läuft über das System der elektronischen Fiskalisierung der Steuerverwaltung.

Was Sie die Agentur fragen sollten

1. Worauf die Provision berechnet wird: auf den Übernachtungspreis, auf die Auszahlung nach der Plattformgebühr oder auf den vollen Betrag.
2. Was die Provision abdeckt, besonders Reinigung, Bettwäsche und kleine Reparaturen.
3. Wer die Plattformgebühr zahlt und ob das Inserat über Software läuft, durch die Airbnb die Einzelgebühr berechnet.
4. Wer die Gäste meldet und die Kurtaxe abführt.
5. Wie lange der Vertrag läuft und wie er endet; ApartControl verlangt für die Kontrolle zum Beispiel mindestens sechs Monate.
6. Wie und wann Sie das Geld und eine Aufstellung von Einnahmen und Kosten erhalten.

Was wir nicht gemessen haben

Nur vier der 14 Agenturen, deren Websites wir geprüft haben, veröffentlichen aktuelle Provisionen, die Tabelle ist also kein Querschnitt des ganzen Marktes, und alte Preislisten aus 2022 oder früher haben wir nicht verwendet. Wir haben weder die Servicequalität noch die Auslastung oder die von Agenturen versprochenen Einnahmen geprüft, und der Satz von Booking.com ist nicht öffentlich. Concierge Tivat gibt die Airbnb-Gebühr mit 3,6% an, Airbnb nennt für die meisten Gastgeber 3%, prüfen Sie also im Vertrag, welcher Satz für Ihr Inserat gilt.