Airbnb und Kurzzeitvermietung in Montenegro: Registrierung, Kurtaxe und Verwaltung

Um eine Wohnung in Montenegro über Airbnb kurzfristig zu vermieten, müssen Sie drei Dinge erledigen: die Genehmigung der Beherbergung durch die örtliche Selbstverwaltung (odobrenje), die Klassifizierung der Unterkunft (kategorizacija) und die Eintragung in das Zentrale Tourismusregister (Centralni turistički registar). Danach ziehen Sie für jeden Gast die boravišna taksa ein, melden den Aufenthalt und geben Ihre Mieteinnahmen an. Dass Sie Ausländer sind, ist kein Hindernis; eine gesonderte Investitionsgenehmigung ist nicht erforderlich, und Sie müssen auch nicht selbst in der Immobilie wohnen.

Dieser Beitrag erklärt den Ablauf Schritt für Schritt für Eigentümer, die aus der Ferne verwalten. Zahlen und Begriffe werden so wiedergegeben, wie sie in der montenegrinischen Originalgesetzgebung stehen; da die Gemeinden eigene Vorschriften (propis) erlassen, unterscheiden sich die Details je nach Region.

Was ist turistički najam und wer darf ihn betreiben?

Das montenegrinische Recht behandelt die touristische Beherbergung im Haushalt (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) als eigene Kategorie. Eine natürliche Person kann ihre eigene Immobilie direkt an Touristen vermieten, ohne im eigentlichen Sinne ein Handelsunternehmen zu gründen. Dafür darf im Rahmen des Zakon o turizmu i ugostiteljstvu bis zu der im Gesetz festgelegten Obergrenze (für natürliche Personen eine begrenzte Zahl von Zimmern und Betten) Beherbergung angeboten werden. Da die genaue Kapazitätsobergrenze zwischen dem Gesetzestext und aktuellen Fachquellen mit kleinen Abweichungen genannt wird, sollten Sie die Zahl der Zimmer und ležaj (Betten) von einem Anwalt bestätigen lassen, wenn Sie eine größere Unterkunft planen.

Wer einen größeren Maßstab oder eine unternehmerische Struktur möchte, hat zwei weitere Wege: preduzetnik (Einzelunternehmen, meist mit Pauschalbesteuerung/paušal) oder eine DOO (GmbH). In diesen beiden Fällen sind eine Eintragung ins Centralni registar privrednih subjekata (CRPS) und eine PIB (Steuernummer) erforderlich. Die meisten Vermieter, die eine einzelne Wohnung vermieten, bleiben dagegen natürliche Personen.

Welche Struktur zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie viele Immobilien Sie betreiben und wie hoch Ihre Jahreseinnahmen sind. Für eine einzelne Wohnung und einen bescheidenen Umsatz bringt der Status als natürliche Person am wenigsten Bürokratie mit sich. Wollen Sie mehrere Immobilien, eine dauerhaft hohe Auslastung oder eine unternehmerische Buchführungsstruktur auf den Einnahmen aufbauen, kann preduzetnik oder DOO planbarer sein; das bedeutet jedoch Buchführungs- und regelmäßige Erklärungspflichten. Bei der DOO fällt die Körperschaftsteuer in Montenegro gestaffelt nach Gewinnstufe an, und die für die touristische Vermietung konkret anzuwendende Stufe müssen Sie gesondert bestätigen lassen. Vor der Entscheidung ist es am sinnvollsten, beide Szenarien (natürliche Person vs. Gesellschaft) anhand von Zahlen zu vergleichen.

Rechtliche Registrierung: odobrenje, kategorizacija, CTR

Der Ablauf verläuft grob in dieser Reihenfolge:

• Schritt: Odobrenje · Was: Genehmigung der Beherbergungstätigkeit im Haushalt · Wohin: Örtliche Selbstverwaltung — Sekretarijat za privredu
• Schritt: Kategorizacija · Was: Klassifizierung der Unterkunft nach technischen Mindestbedingungen · Wohin: Dasselbe Sekretariat / zuständige Kommission
• Schritt: CTR-Eintragung · Was: Eintragung in das Zentrale Tourismusregister · Wohin: Ministerium / ctr.gov.me

Für den Odobrenje-Antrag werden in der Regel eine Erklärung über die Erfüllung der technischen Mindestbedingungen (minimalno-tehnički uslovi), ein nicht älter als sechs Monate ausgestellter Grundbuchauszug (list nepokretnosti), eine Nutzungs- oder Baugenehmigung sowie ein Ausweis/Reisepass verlangt. Das Verfahren wird gesetzlich innerhalb von 15 Tagen abgeschlossen. Die Verwaltungsgebühren bleiben im Bereich weniger Euro: typischerweise etwa €10 administrativna taksa plus eine Kommissionsgebühr in ähnlicher Höhe, wobei der Betrag je nach Gemeinde schwankt.

Die Gültigkeitsdauer der kategorizacija hängt von der Dokumentenlage der Immobilie ab. Für Unterkünfte mit Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) ist die Dauer länger, für solche mit lediglich einer Baugenehmigung oder einem Legalisierungsantrag kürzer; manche Quellen sehen eine Erneuerung alle paar Jahre vor. Die genaue Dauer lassen Sie sich anhand der Unterlagen Ihrer Unterkunft vom zuständigen Sekretariat bestätigen.

Nach der Eintragung ins CTR wird erwartet, dass Sie die Registrierungsurkunde in der Unterkunft bereithalten, die Preisliste sowie die Hausordnung aushängen und ein zertifiziertes Gäste-/Beschwerdebuch führen. Diese Dokumente können bei Kontrollen verlangt werden. Für aus der Ferne verwaltende Eigentümer ist das oft der erste Reibungspunkt: Aufgaben wie das Aushängen von Dokumenten, das Führen des Buchs und das Erfassen der Gästeanmeldung müssen physisch vor Ort von jemandem erledigt werden. Deshalb muss auch nach abgeschlossener Registrierung jemand vor Ort sein, der die Dokumente aushängt, das Buch führt und die Gästeanmeldungen erfasst. Diese Arbeit ist nicht einmalig erledigt; sie zieht sich durch jede Saison.

Boravišna taksa: die Kurtaxe

Die boravišna taksa (Aufenthalts-/Kurtaxe) ist ein fester Betrag pro Gast und Nacht (paušalni iznos). Der gesetzliche Rahmen liegt grob zwischen €0,10 und €1,00 pro Person und Nacht; in touristischen Gemeinden liegt der typische Betrag für Erwachsene bei etwa €1,00/Nacht. Den genauen Betrag legt jede Gemeinde durch einen eigenen Ratsbeschluss (odluka) fest.

Ermäßigungen und Befreiungen richten sich nach dem Alter: Kinder unter 12 Jahren sind frei, für 12- bis 18-Jährige gilt meist der halbe Tarif (etwa €0,50). Die Taxe zieht der Beherbergungsanbieter, also der Vermieter, vom Gast ein und führt sie an die örtliche Tourismusorganisation/Gemeinde ab.

Im Zeitraum 2025–2026 wurde das System weitgehend digitalisiert. Der Gast erhält nun statt der früheren Papierkarte eine potvrda (Bestätigung) aus einem elektronischen System. Da die Umsetzung im Detail je nach Gemeinde und eingesetzter Software variiert, prüfen Sie am besten das Portal der turistička organizacija, der Ihre Immobilie zugeordnet ist.

Gästemeldung: prijava boravka

Der Beherbergungsanbieter ist verpflichtet, den Aufenthalt des Gastes (insbesondere ausländischer Gäste) innerhalb von 12 Stunden bei der zuständigen Tourismusorganisation/Polizei zu melden. Die Meldung erfolgt über die elektronischen Anwendungen der örtlichen Tourismusorganisationen; Gemeinden wie Bar, Tivat oder Nikšić haben eigene prijava boravka-Portale.

Wenn ein ausländischer Gast ohne Inanspruchnahme eines Anbieters unterkommt (etwa in seiner eigenen Immobilie), muss er die Meldung nach dem Zakon o strancima selbst innerhalb von 24 Stunden vornehmen. In der Praxis liegt diese Last als Airbnb-Vermieter bei Ihnen: Jeden neuen Gast müssen Sie rechtzeitig ins System eingeben.

Die Meldung zu überspringen wirkt auf dem Papier wie eine kleine Verzögerung, doch die Folgen summieren sich. Einen Gast nicht ins Register zu melden, bedeutet, dass für diesen Aufenthalt keine boravišna taksa gezahlt wird und die Mieteinnahmen unerfasst bleiben; das schafft Probleme sowohl gegenüber der Gemeinde als auch gegenüber der Steuerverwaltung (Poreska uprava).

Besteuerung der Mieteinnahmen

Als natürliche Person erzielte Mieteinnahmen werden als prihod od imovine (Einkünfte aus Vermögen) besteuert. In Montenegro beträgt der Einkommensteuersatz auf Mieteinnahmen 15 %; ist die zahlende Partei eine juristische Person oder ein preduzetnik, behält sie die Quellensteuer zu diesem Satz ein und führt sie ab. Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage werden Standardkosten (normirani troškovi) abgezogen: Bei der Vermietung von Zimmern/Apartments/Ferienhäusern an Touristen wird dieser Kostenanteil mit etwa 50 % angesetzt, das heißt, die Steuer kann auf die Hälfte der Bruttoeinnahmen berechnet werden.

Ein Hinweis dazu: Im Umlauf finden Sie auch einen abweichenden Satz (9 %) und eine andere Bemessungsgrundlage; das stammt höchstwahrscheinlich aus dem alten Pauschalsatz vor 2022. Da sich die Sätze durch Reformen geändert haben, klären Sie den für Sie geltenden genauen Satz und die Kostenmethode mit einem Buchhalter oder Anwalt. Wenn Sie in mehreren Ländern Einkünfte oder Steuerpflichten haben, ist es sinnvoll, für Doppelbesteuerung und die richtige Reihenfolge der Erklärungen fachlichen Rat wie den internationalen Steuerplanungsdienst von RoNa Legal einzuholen, um am Jahresende keine Überraschungen zu erleben.

Behalten Sie auch beide Schwellen im Blick. Die Schwelle für die Umsatzsteuerregistrierung (PDV/MwSt.) liegt bei €30.000 pro Jahr; kleine izdavaoci darunter bleiben außerhalb des Umsatzsteuersystems (auf die Plattformprovision kann dennoch Umsatzsteuer anfallen). Zudem steht mit der 2026 in Kraft getretenen Regelung an, dass Plattformen wie Booking und Airbnb ihre Transaktionen an die Poreska uprava melden und die Unterlagen zehn Jahre aufbewahren müssen; die Sichtbarkeit der Einnahmen nimmt also zu.

Worauf ausländische Eigentümer achten sollten

Ausländer dürfen in Montenegro kurzfristig vermieten und müssen nicht selbst in der Immobilie wohnen. Es genügt, dass Sie Eigentümer oder Miteigentümer sind und den Registrierungsprozess (odobrenje + kategorizacija + CTR) abschließen; eine gesonderte Sondergenehmigung für Investition/Zweitwohnsitz wird nicht verlangt.

Ein häufig verwechselter Punkt lohnt eine klare Trennung: Vermietungsgenehmigung und Aufenthaltstitel sind zwei verschiedene Dinge. Mit der Änderung des Zakon o strancima im November 2025 wurde die Voraussetzung eingeführt, dass die Immobilie einen Wert von mindestens €200.000 haben muss, um über die Immobilie eine befristete Aufenthaltserlaubnis zu erhalten oder zu verlängern. Das ist eine Voraussetzung für den Aufenthaltstitel; es hat nichts damit zu tun, ob Sie die Wohnung über Airbnb vermieten dürfen. Die Pflichten bei Steuer und boravišna taksa machen dagegen keinen Unterschied zwischen Ausländern und Inländern; entscheidend ist die Lage der Immobilie.

Wenn Sie noch auf der Suche nach einer Immobilie sind, können Sie sich für einen Eindruck von Region und Preisspanne die Immobilienkategorie von fijaka.com ansehen; ein Vergleich von Lage und Budget auf Inseratebene erleichtert es, die Registrierungs- und Steuerlast von Anfang an einzuplanen.

Fernverwaltung: die operative Seite

Für den Vermieter, der die Registrierung abgeschlossen hat, kommt die tägliche Last nun weniger aus dem Recht als aus dem Betrieb: Check-in und Schlüsselübergabe, Reinigung und turnover beim Gästewechsel, Wäsche, kleine Wartungsarbeiten, Gästekommunikation und die rechtzeitige prijava boravka bei jeder Anreise. Für einen aus dem Ausland verwaltenden Eigentümer ist eine verlässliche Basis, die das vor Ort erledigt, unverzichtbar.

Bei Glatko gibt es für diesen Bedarf die Kategorie Airbnb-Verwaltung. Der Bereich Reinigung und allgemeine Instandhaltung ist dagegen dichter besetzt: Stand 15. Juli 2026 sind auf der Plattform 41 verifizierte Handwerker registriert, davon sprechen 16 Türkisch, und die mittlere Erfahrung liegt bei 10 Jahren. (Diese Zahlen stammen aus den plattformeigenen Daten von Glatko und sind nicht als Marktstatistik zu lesen.) Für einen aus der Ferne verwaltenden Host ist ein Team, das Türkisch spricht und regelmäßige Turnover-Reinigungen übernehmen kann, oft das entscheidende Teil.

Wenn Sie vor der nächsten Abreise eines Gastes eine Reinigung oder Wartung organisieren möchten, können Sie über Glatko eine Serviceanfrage erstellen.