Upravljanje apartmanom u Crnoj Gori: koliko agencije uzimaju od rezervacija i koliko košta nadzor stana (2026)

Agencije za upravljanje apartmanima u Crnoj Gori koje objavljuju cijene uzimaju od 15 do 30% od rezervacija: VodiBooking iz Budve 15%, Eco-Build iz Kotora 25% sa svim uslugama, a Concierge Tivat od 20 do 30%, zavisno od veličine stana. Ko stan ne izdaje, nego želi samo da ga neko obilazi, kod ApartControla plaća nadzor od €80 mjesečno u Budvi do €120 u Herceg Novom, Baru i Podgorici. Na to idu naknade platformi: Airbnb domaćinu uzima 3% ili 15,5%, zavisno od modela naknade, a Booking.com procenat iz ugovora, obračunat na cijeli iznos rezervacije, uključujući čišćenje.

Na Glatku možete besplatno i bez naloga poslati upit firmama za upravljanje apartmanima. U nastavku su provizije četiri agencije i šta ulazi u njih, cjenovnik nadzora praznog stana, naknade Airbnba i Bookinga i račun na €1.000 rezervacija.

Šta se traži

Google je 25. septembra 2026. uz agencija za izdavanje apartmana nudio Budvu, Herceg Novi i Bar, a uz upravljanje apartmanima frazu agencija za upravljanje apartmanima. Vlasnici koji izdaju sami traže koliko uzima platforma: uz booking provizija stajali su crna gora, za iznajmljivače, 2026 i pdv, a uz airbnb provizija za iznajmljivače i 2026. Na engleskom se traže property management montenegro i property management budva, a uz airbnb montenegro i tourist tax. Na ruskom se traže управление недвижимостью черногория (upravljanje nekretninama Crna Gora) i сдать квартиру в черногории (izdati stan u Crnoj Gori).

Provizije agencija koje objavljuju cijenu

Pregledali smo sajtove 14 agencija: sedam cijenu daje tek na upit, tri imaju samo stare cjenovnike, iz 2022. i ranije, a aktuelne provizije su 25. septembra 2026. objavile četiri: VodiBooking iz Budve, Eco-Build iz Kotora, Concierge Tivat i ApartControl iz Lastve Grbaljske kod Budve.

Razlika između 15 i 25% nije samo u broju. VodiBooking za svoju proviziju vodi nalog, cijene i kalendar, komunikaciju s gostima, dolazak i odlazak i recenzije, ali čišćenje ostaje vlasniku: ako nemate svoju osobu, pomažu vam da je nađete. Eco-Build među uslugama iz provizije navodi i čišćenje, a Concierge Tivat posebno naplaćuje početno sređivanje stana, dok održavanje fakturiše po stvarnom trošku, bez marže.

ApartControl radi po drugom modelu: za izdavanje do tri mjeseca uzima 10% mjesečne kirije, uz troškove pripreme stana i proviziju platforme, a za dugoročno izdavanje jednu mjesečnu kiriju plus 10% mjesečne kirije. Koliko iznosi jedna kirija zavisi od naselja i sezone, a Fijaka u pregledu cijena zakupa za 2026. objašnjava zašto se objavljene tabele ne slažu i kako da iz desetak aktuelnih oglasa sami procijenite kiriju za svoj stan.

Nadzor praznog stana i druge usluge

Ko stan ne izdaje, a živi u inostranstvu, najčešće plaća nadzor: neko dolazi, provjetri stan, pregleda balkone i terase i javi ako nešto nije u redu. ApartControl obilazi stan najmanje dva puta mjesečno, uz minimalni ugovor od šest mjeseci, a cijena zavisi od udaljenosti od Budve. Kako biramo i označavamo izvore cijena, objašnjavamo u tekstu kako mjerimo cijene.

Uz minimalni ugovor od šest mjeseci nadzor u Budvi košta najmanje €480, a cijela godina €960; u Herceg Novom, Baru i Podgorici godina košta €1.440. Engleska verzija istog sajta i dalje navodi drugačije iznose, €100 za Bar i €120 za Kolašin i Žabljak, pa cijenu za svoj grad provjerite u ugovoru.

Šta uzimaju Airbnb i Booking.com

Provizija agencije nije jedini odbitak. Po Airbnbovoj stranici o naknadama, kod podijeljene naknade većina domaćina plaća 3%, a gost plaća svoju naknadu; kod jedinstvene naknade domaćin plaća sve, najčešće 15,5%, a ostali od 14 do 16%. Jedinstvena naknada obavezna je za većinu domaćina, među njima i za one koji koriste softver za upravljanje nekretninama, pa je treba očekivati ako agencija vaš nalog vodi preko takvog softvera. Podijeljena naknada se postepeno ukida. Concierge Tivat svoju proviziju računa na cijenu noćenja umanjenu za Airbnb naknadu, koju navodi kao 3,6%.

Booking.com ne objavljuje jedinstvenu stopu. Po Bookingovoj stranici za partnere, provizija je procenat iz ugovora koji zavisi od zemlje i vrste objekta. Računa se na cijeli iznos rezervacije, uključujući naknadu za čišćenje, ali ne i na lokalne takse poput boravišne, a programi Preferred Partner i Visibility Booster dodaju procenat na osnovnu proviziju.

Primjer: šta ostaje od €1.000 rezervacija

Ovo je naš račun samo sa objavljenim procentima. Uzimamo da je €1.000 iznos koji ostaje poslije naknade platforme i da svaka agencija računa na njega:

• 15%, VodiBooking: agenciji €150, a čišćenje plaćate posebno.
• Od 20 do 30%, Concierge Tivat: agenciji od €200 do €300, a održavanje ide posebno.
• 25%, Eco-Build: agenciji €250, sa čišćenjem.

Model od 15% sa posebnim čišćenjem jeftiniji je od modela od 25% sa čišćenjem sve dok čišćenje košta manje od €100 na svakih €1.000 rezervacija, odnosno manje od 10% prihoda. Koliko košta čišćenje između gostiju pokazuje naš vodič o cijenama čišćenja. Na koju osnovicu vaša agencija zaista računa provjerite u ugovoru.

Prije prvog gosta

Agencija može preuzeti oglas i goste, ali obaveze vlasnika ostaju. Stan koji se izdaje turistima mora imati rješenje opštine, koje se upisuje u Centralni turistički registar, a podaci iz registra su javni: prije potpisivanja ugovora u Centralnom turističkom registru provjerite da li je vaš stan upisan. U ugovoru napišite i ko prijavljuje goste i ko uplaćuje boravišnu taksu, vi ili agencija.

Ko to radi na Glatku

Na dan 25. septembra 2026. Glatko je u kategoriji upravljanja apartmanima imao dva provjerena izvođača, oba u Budvi. Jedan nudi potpuno upravljanje, čišćenje između gostiju, fotografije za oglas, sitne popravke i komunikaciju s gostima, a drugi posteljinu i peškire, dolazak i odlazak gostiju i čišćenje između gostiju. Račun registrovane firme prolazi kroz sistem elektronske fiskalizacije Poreske uprave.

Šta pitati agenciju

1. Na koju osnovicu se računa provizija: na cijenu noćenja, na isplatu poslije naknade platforme ili na cijeli iznos.
2. Šta ulazi u proviziju, posebno čišćenje, posteljina i sitne popravke.
3. Ko plaća naknadu platforme i da li se nalog vodi preko softvera zbog kojeg Airbnb naplaćuje jedinstvenu naknadu.
4. Ko prijavljuje goste i uplaćuje boravišnu taksu.
5. Koliko traje ugovor i kako se raskida; ApartControl, na primjer, za nadzor traži najmanje šest mjeseci.
6. Kako i kada dobijate novac i izvještaj o prihodima i troškovima.

Šta nijesmo mjerili

Aktuelne provizije objavljuju četiri od 14 agencija čije smo sajtove pregledali, pa tabela nije presjek cijelog tržišta, a stare cjenovnike, iz 2022. i ranije, nijesmo uzimali. Nijesmo provjeravali kvalitet usluge, popunjenost ni prihode koje agencije obećavaju, a Bookingova stopa nije javna. Concierge Tivat navodi Airbnb naknadu od 3,6%, a Airbnb za većinu domaćina navodi 3%, pa u ugovoru provjerite koja važi za vaš nalog.