Airbnb i kratkoročno iznajmljivanje u Crnoj Gori: pravna registracija, boravišna taksa i upravljanje

Da biste stan u Crnoj Gori kratkoročno izdavali preko Airbnb-a, treba da završite tri stvari: odobrenje za ugostiteljsku djelatnost od lokalne samouprave (odobrenje), kategorizaciju objekta (kategorizacija) i upis u Centralni turistički registar (Centralni turistički registar). Nakon toga za svakog gosta naplaćujete boravišnu taksu, prijavljujete boravak i prijavljujete prihod od izdavanja. To što ste stranac nije prepreka; nije potrebna posebna investiciona dozvola, niti morate stvarno stanovati u nekretnini.

Ovaj tekst objašnjava postupak korak po korak za vlasnike koji upravljaju na daljinu. Brojke i termini navedeni su onako kako stoje u izvornim crnogorskim propisima; pošto opštine donose sopstvena pravila (propis), detalji se razlikuju od područja do područja.

Šta je turistički najam i ko ga može obavljati?

Crnogorsko pravo prepoznaje pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) kao posebnu kategoriju. Fizičko lice može, bez osnivanja punopravnog privrednog društva, direktno izdavati sopstvenu nekretninu turistima. U okviru Zakona o turizmu i ugostiteljstvu smještaj se na taj način može nuditi do gornje granice propisane zakonom (za fizička lica ograničen broj soba i ležajeva). Pošto se tačna gornja granica kapaciteta u tekstu zakona i u aktuelnim stručnim izvorima navodi uz sitne razlike, ako planirate veći objekat, provjerite broj soba i ležaja (kreveta) kod advokata.

Za one koji žele veći obim ili korporativnu strukturu, tu su još dva puta: preduzetnik (obično uz paušalni porez) ili DOO (društvo sa ograničenom odgovornošću). U ta dva slučaja potreban je upis u Centralni registar privrednih subjekata (CRPS) i PIB (poreski identifikacioni broj). Većina domaćina koji izdaju jedan stan ipak ostaje u statusu fizičkog lica.

Koja vam struktura odgovara zavisi od toga koliko nekretnina izdajete i od vašeg godišnjeg prihoda. Za jedan stan i skroman promet, status fizičkog lica donosi najmanje birokratije. Ako imate više nekretnina, redovno visoku popunjenost ili želite uređeno računovodstvo za prihod, preduzetnik ili DOO mogu biti predvidljiviji; ali to znači obavezu vođenja poslovnih knjiga i redovnog prijavljivanja. Kod DOO se porez na dobit u Crnoj Gori primjenjuje progresivno prema visini dobiti, pa razred koji se konkretno primjenjuje na turističko izdavanje treba dodatno potvrditi. Prije odluke najzdravije je uporediti dva scenarija (fizičko lice naspram društva) sa konkretnim brojkama.

Pravna registracija: odobrenje, kategorizacija, CTR

Postupak otprilike teče ovim redom:

• Korak: Odobrenje · Šta: Odobrenje za ugostiteljsku djelatnost u domaćinstvu · Gdje: Lokalna samouprava — Sekretarijat za privredu
• Korak: Kategorizacija · Šta: Razvrstavanje objekta prema minimalno-tehničkim uslovima · Gdje: Isti sekretarijat / nadležna komisija
• Korak: Upis u CTR · Šta: Upis u Centralni turistički registar · Gdje: Ministarstvo / ctr.gov.me

Uz zahtjev za odobrenje obično se traži izjava o ispunjenosti minimalno-tehničkih uslova (minimalno-tehnički uslovi), list nepokretnosti ne stariji od šest mjeseci (list nepokretnosti), upotrebna ili građevinska dozvola i lična karta/pasoš. Postupak se po zakonu okončava u roku od 15 dana. Administrativni troškovi ostaju na nivou od nekoliko eura: tipično oko €10 administrativne takse plus komisija u sličnom iznosu, ali iznos varira od opštine do opštine.

Rok važenja kategorizacije zavisi od dokumentacionog statusa nekretnine. Za objekte sa upotrebnom dozvolom (upotrebna dozvola) rok je duži, a za one koji imaju samo građevinsku dozvolu ili zahtjev za legalizaciju kraći; neki izvori predviđaju obnovu svakih nekoliko godina. Tačan rok provjerite kod nadležnog sekretarijata prema dokumentaciji vašeg objekta.

Nakon upisa u CTR očekuje se da potvrdu o upisu držite u objektu, istaknete cjenovnik i kućni red i vodite ovjerenu knjigu gostiju/žalbi. Ova dokumenta mogu se tražiti prilikom inspekcije. Za vlasnike koji upravljaju na daljinu ovdje je često prva tačka trvenja: poslove poput isticanja dokumenata, vođenja knjige i evidentiranja prijave gostiju fizički mora obaviti neko u samom objektu. Zato i nakon završenog upisa neko mora biti na licu mjesta da istakne dokumenta, vodi knjigu i evidentira dolaske gostiju. Ovaj posao se ne odradi jednom pa ostavi; traje svake sezone.

Boravišna taksa: turistički porez

Boravišna taksa je fiksni iznos po gostu za jedno noćenje (paušalni iznos). Zakonski raspon je otprilike od €0,10 do €1,00 po osobi za noćenje; u turističkim opštinama tipičan iznos za odraslu osobu je oko €1,00 po noćenju. Tačan iznos svaka opština utvrđuje sopstvenom odlukom (odluka).

Popusti i oslobođenja zavise od uzrasta: djeca mlađa od 12 godina ne plaćaju, uzrast od 12 do 18 godina obično plaća pola tarife (oko €0,50). Taksu od gosta naplaćuje pružalac usluge smještaja, odnosno domaćin, i uplaćuje je lokalnoj turističkoj organizaciji/opštini.

U periodu 2025–2026. sistem je velikim dijelom digitalizovan. Gost sada, umjesto nekadašnje papirne kartice, dobija potvrdu iz elektronskog sistema. Pošto se detalji primjene razlikuju od opštine do opštine i od softvera koji se koristi, najsigurnije je provjeriti portal turističke organizacije kojoj vaša nekretnina pripada.

Prijava gosta: prijava boravka

Pružalac usluge smještaja dužan je da boravak gosta (naročito stranih gostiju) prijavi nadležnoj turističkoj organizaciji/policiji u roku od 12 sati. Prijava se vrši preko elektronskih aplikacija lokalnih turističkih organizacija; opštine poput Bara, Tivta i Nikšića imaju sopstvene portale za prijavu boravka.

Ako strani gost boravi bez korišćenja usluge bilo kojeg pružaoca (na primjer u sopstvenoj nekretnini), prema Zakonu o strancima dužan je da se sam prijavi u roku od 24 sata. U praksi je, kao Airbnb domaćinu, taj teret na vama: svakog novog gosta morate na vrijeme unijeti u sistem.

Preskakanje prijave na papiru izgleda kao malo zakašnjenje, ali se posljedice gomilaju. Neprijavljivanje gosta u registar znači da za taj boravak nije plaćena boravišna taksa i da prihod od izdavanja ostaje neevidentiran; a to stvara problem i za opštinu i za poresku upravu (Poreska uprava).

Oporezivanje prihoda od izdavanja

Prihod od izdavanja koji ostvaruje fizičko lice oporezuje se kao prihod od imovine. U Crnoj Gori stopa poreza na dohodak od izdavanja iznosi 15%; ako je isplatilac pravno lice ili preduzetnik, po toj stopi obustavlja i uplaćuje porez po odbitku. Prilikom obračuna poreske osnovice odbijaju se normirani troškovi (normirani troškovi): kod izdavanja soba/apartmana/kuća za odmor turistima ovaj udio troškova primjenjuje se u iznosu od oko 50%, što znači da se porez može obračunati na polovinu bruto prihoda.

Ovdje jedno upozorenje: u opticaju ćete naći i drugačiju stopu (9%) i drugačiju osnovicu; to vjerovatno potiče od stare ravne stope prije 2022. godine. Pošto se stope mijenjaju reformama, tačnu stopu i metod obračuna troškova koji se na vas primjenjuje razjasnite sa računovođom ili advokatom. Ako imate prihod ili poresku obavezu u više zemalja, da biste ispravno postavili pitanje dvostrukog oporezivanja i redoslijed prijavljivanja, obraćanje stručnom mišljenju poput usluge međunarodnog poreskog planiranja RoNa Legal-a ima smisla kako na kraju godine ne biste imali iznenađenja.

Imajte na umu oba praga. Prag za registraciju za PDV iznosi €30.000 godišnje; mali izdavaoci ispod tog iznosa ostaju izvan sistema PDV-a (ipak, PDV se može odraziti na proviziju platforme). Osim toga, propisom koji stupa na snagu 2026. na dnevnom je redu da platforme poput Booking-a i Airbnb-a prijavljuju transakcije Poreskoj upravi i čuvaju dokumentaciju deset godina; dakle, vidljivost prihoda raste.

Na šta treba da paze strani vlasnici nekretnina

Stranci u Crnoj Gori mogu obavljati kratkoročno izdavanje i ne moraju stvarno stanovati u nekretnini. Dovoljno je da budete vlasnik ili suvlasnik i da završite postupak registracije (odobrenje + kategorizacija + CTR); za investiciju/sekundarno stanovanje ne traži se posebna dozvola.

Vrijedi razdvojiti tačku koja se često miješa: dozvola za izdavanje i boravišna dozvola su različite stvari. Izmjenom Zakona o strancima iz novembra 2025. uveden je uslov da vrijednost nekretnine bude najmanje €200.000 da bi se preko nekretnine dobila ili obnovila privremena boravišna dozvola. To je uslov za boravišnu dozvolu; nema nikakve veze sa time da li stan možete izdavati preko Airbnb-a. Obaveze poreza i boravišne takse pak ne prave razliku između stranca i domaćeg; ono što je odlučujuće jeste lokacija nekretnine.

Ako tek tražite nekretninu, da biste stekli predstavu o području i cjenovnom rasponu, možete pogledati kategoriju nekretnina na fijaka.com; poređenje lokacije i budžeta po oglasu olakšava da unaprijed isplanirate teret registracije i poreza.

Upravljanje na daljinu: operativna strana

Za domaćina koji je završio registraciju svakodnevni teret više dolazi iz operative nego iz propisa: prijem gostiju i predaja ključeva, čišćenje i turnover prilikom smjene gostiju, veš, sitni popravci, komunikacija sa gostima i pravovremena prijava boravka pri svakom dolasku. Vlasniku koji upravlja iz inostranstva neophodna je pouzdana baza koja će ovo obaviti na licu mjesta.

Glatko za ove potrebe ima kategoriju upravljanja Airbnb-om. Strana čišćenja i opšteg održavanja je pak brojnija: na dan 15. jula 2026. na platformi je registrovan 41 verifikovan majstor, od kojih 16 govori turski, uz medijanu iskustva od 10 godina. (Ove brojke su sopstveni podaci Glatko platforme; ne treba ih čitati kao tržišnu statistiku.) Za host-a koji upravlja na daljinu ekipa koja govori turski i može redovno raditi turnover čišćenje često je najkritičniji dio.

Ako želite da prije odjave narednog gosta ugovorite čišćenje ili održavanje, možete kreirati zahtjev za uslugu preko Glatko.