Airbnb i kratkoročni najam u Crnoj Gori: pravna registracija, boravišna taksa i upravljanje

Da biste stan u Crnoj Gori kratkoročno izdavali preko Airbnb-a, potrebno je da završite tri stvari: odobrenje za ugostiteljsku delatnost od lokalne samouprave (odobrenje), razvrstavanje objekta (kategorizacija) i upis u Centralni turistički registar (Centralni turistički registar). Nakon toga za svakog gosta naplaćujete boravišnu taksu, prijavljujete boravak i prijavljujete prihod od najma. To što ste stranac nije prepreka; nije potrebna posebna investiciona dozvola, niti morate stvarno da živite u nekretnini.

Ovaj tekst objašnjava proces korak po korak za vlasnike koji upravljaju na daljinu. Brojevi i termini navedeni su onako kako stoje u izvornim crnogorskim propisima; pošto opštine donose sopstvena pravila (propis), detalji se razlikuju od područja do područja.

Šta je turistički najam i ko može da ga obavlja?

Crnogorsko pravo prepoznaje turistički smeštaj u domaćinstvu (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) kao posebnu kategoriju. Fizičko lice može svoju nekretninu izdavati turistima direktno, bez osnivanja pune privredne firme. U tu svrhu se, u okviru Zakona o turizmu i ugostiteljstvu, smeštaj može ponuditi do zakonom određene gornje granice (za fizička lica ograničen broj soba i ležajeva). Pošto se tačna gornja granica kapaciteta u tekstu zakona i u aktuelnim stručnim izvorima navodi uz manje razlike, ako planirate veći objekat, dajte advokatu da vam potvrdi broj soba i ležajeva.

Za one koji žele veći obim ili korporativnu strukturu postoje još dva puta: preduzetnik (samostalna radnja, često sa paušalnim porezom) ili DOO (društvo sa ograničenom odgovornošću). U ova dva slučaja potrebni su upis u Centralni registar privrednih subjekata (CRPS) i PIB (poreski broj). Većina domaćina koji izdaju jedan stan, međutim, ostaje u statusu fizičkog lica.

Koja struktura vam odgovara zavisi od toga koliko nekretnina vodite i od vašeg godišnjeg prihoda. Za jedan stan i skroman promet status fizičkog lica nosi najmanje birokratije. Ako imate više nekretnina, redovno visoku popunjenost ili želite korporativni računovodstveni red nad prihodom, preduzetnik ili DOO mogu biti predvidljiviji; ali to znači obavezu vođenja poslovnih knjiga i redovnog prijavljivanja. Kod DOO porez na dobit u Crnoj Gori ide progresivno po razredima dobiti, a razred koji se primenjuje baš na turistički najam treba posebno da vam se potvrdi. Pre odluke najzdravije je uporediti dva scenarija (fizičko lice naspram firme) sa konkretnim brojevima.

Pravna registracija: odobrenje, kategorizacija, CTR

Proces grubo ide sledećim redom:

• Korak: Odobrenje · Šta: Odobrenje za ugostiteljsku delatnost u domaćinstvu · Gde: Lokalna samouprava — Sekretarijat za privredu
• Korak: Kategorizacija · Šta: Razvrstavanje objekta prema minimalno-tehničkim uslovima · Gde: Isti sekretarijat / nadležna komisija
• Korak: Upis u CTR · Šta: Upis u Centralni turistički registar · Gde: Ministarstvo / ctr.gov.me

Uz zahtev za odobrenje obično se traže izjava o ispunjenosti minimalno-tehničkih uslova (minimalno-tehnički uslovi), list nepokretnosti (list nepokretnosti) ne stariji od šest meseci, upotrebna ili građevinska dozvola i lična karta/pasoš. Postupak se po zakonu okončava u roku od 15 dana. Administrativne takse ostaju na nivou od nekoliko evra: tipično oko €10 administrativne takse plus komisija u sličnom iznosu, ali iznos varira od opštine do opštine.

Rok važenja kategorizacije zavisi od dokumentacionog stanja nekretnine. Za objekte sa upotrebnom dozvolom (upotrebna dozvola) rok je duži, za one koji imaju samo građevinsku dozvolu ili zahtev za legalizaciju kraći je; neki izvori predviđaju obnavljanje svakih nekoliko godina. Tačan rok potvrdite kod nadležnog sekretarijata prema dokumentaciji svog objekta.

Nakon upisa u CTR očekuje se da potvrdu o upisu držite u objektu, da istaknete cenovnik i kućni red i da vodite overenu knjigu gostiju/knjigu žalbi. Ovi dokumenti mogu biti traženi tokom inspekcija. Za vlasnike koji upravljaju na daljinu ovo je često prva tačka trenja: poslove poput isticanja dokumenata, vođenja knjiga i evidentiranja prijave gosta neko mora fizički da obavlja u objektu. Zato i nakon završenog upisa neko mora da bude na licu mesta da istakne dokumente, vodi knjigu i evidentira ulaske gostiju. Taj posao se ne obavi jednom pa ostavi; traje svake sezone.

Boravišna taksa: turistička taksa

Boravišna taksa (taksa za smeštaj/turizam) je fiksni iznos po gostu po noćenju (paušalni iznos). Zakonski raspon je grubo između €0,10 i €1,00 po osobi po noćenju; u turističkim opštinama tipičan iznos za odraslu osobu je oko €1,00 po noćenju. Tačan iznos svaka opština određuje sopstvenom odlukom skupštine (odluka).

Popusti i oslobođenja idu prema uzrastu: deca mlađa od 12 godina besplatno, uzrast 12–18 godina obično po polovičnoj tarifi (oko €0,50). Taksu od gosta naplaćuje pružalac usluge smeštaja, odnosno domaćin, i uplaćuje je lokalnoj turističkoj organizaciji/opštini.

U periodu 2025–2026. sistem je uveliko digitalizovan. Gost sada umesto stare papirne kartice dobija potvrdu iz elektronskog sistema. Pošto se detalji primene razlikuju od opštine i od korišćenog softvera, najzdravije je proveriti portal turističke organizacije kojoj vaša nekretnina pripada.

Prijava gosta: prijava boravka

Pružalac usluge smeštaja dužan je da boravak gosta (naročito stranih gostiju) prijavi nadležnoj turističkoj organizaciji/policiji u roku od 12 sati. Prijava se vrši preko elektronskih aplikacija lokalnih turističkih organizacija; opštine poput Bara, Tivta i Nikšića imaju sopstvene portale za prijavu boravka.

Ako strani gost boravi bez korišćenja usluge bilo kog pružaoca (na primer u sopstvenoj nekretnini), po Zakonu o strancima dužan je da se sam prijavi u roku od 24 sata. U praksi kao Airbnb domaćin taj teret je na vama: svakog novog gosta morate na vreme uneti u sistem.

Preskakanje prijave na papiru izgleda kao malo kašnjenje, ali se posledice gomilaju. Neprijavljivanje gosta u registar znači da za taj boravak nije plaćena boravišna taksa i da je prihod od najma ostao neevidentiran; a to stvara problem i za opštinu i za poresku upravu (Poreska uprava).

Oporezivanje prihoda od najma

Prihod od najma ostvaren kao fizičko lice oporezuje se kao prihod od imovine. U Crnoj Gori stopa poreza na dohodak od prihoda od najma iznosi 15%; ako je isplatilac pravno lice ili preduzetnik, on obračunava i uplaćuje porez po odbitku po toj stopi. Prilikom obračuna osnovice odbijaju se normirani troškovi (normirani troškovi): kod izdavanja soba/apartmana/kuća za odmor turistima taj udeo troškova primenjuje se u iznosu od oko 50%, pa se porez može obračunati na polovinu bruto prihoda.

Ovde jedno upozorenje: u opticaju ćete videti i drugačiju stopu (9%) i drugačiju osnovicu; to je najverovatnije ostatak stare ravne stope pre 2022. Pošto se stope menjaju reformama, tačnu stopu koja se primenjuje na vas i metod obračuna troškova razjasnite sa računovođom ili advokatom. Ako imate prihode ili poresku obavezu u više zemalja, da biste ispravno postavili dvostruko oporezivanje i redosled prijavljivanja, oslanjanje na stručno mišljenje poput usluge planiranja međunarodnog poreza RoNa Legal-a razumno je kako na kraju godine ne biste imali iznenađenja.

Imajte na umu i dva praga. Prag za registraciju PDV-a iznosi €30.000 godišnje; mali izdavaoci ispod tog iznosa ostaju izvan sistema PDV-a (na proviziju platforme ipak se može obračunati PDV). Osim toga, propisom koji stupa na snagu 2026. na dnevnom je redu obaveza da platforme poput Booking-a i Airbnb-a prijavljuju transakcije Poreskoj upravi i čuvaju dokumentaciju deset godina; dakle vidljivost prihoda raste.

Na šta obratiti pažnju kao strani vlasnik nekretnine

Stranci mogu u Crnoj Gori obavljati kratkoročni najam i ne moraju stvarno da žive u nekretnini. Dovoljno je da budete vlasnik ili suvlasnik i da završite proces registracije (odobrenje + kategorizacija + CTR); za investiciju/drugu kuću ne traži se posebna dozvola.

Vredi razdvojiti tačku koja se često meša: dozvola za izdavanje i boravišna dozvola su različite stvari. Izmenom Zakona o strancima iz novembra 2025. uveden je uslov da vrednost nekretnine bude najmanje €200.000 za dobijanje ili produženje privremenog boravka po osnovu nekretnine. To je uslov za boravišnu dozvolu; nema veze sa tim da li možete stan izdavati preko Airbnb-a. Poreske obaveze i obaveza boravišne takse, pak, ne prave razliku stranac–domaći; presudna je lokacija nekretnine.

Ako tek tražite nekretninu, da biste stekli predstavu o području i cenovnom rasponu, možete pogledati kategoriju nekretnina na fijaka.com; poređenje lokacije i budžeta po oglasu olakšava da unapred isplanirate teret registracije i poreza.

Upravljanje na daljinu: operativna strana

Za domaćina koji je završio registraciju svakodnevni teret više dolazi iz operative nego iz propisa: prijem gosta i predaja ključeva, čišćenje i turnover pri smeni gostiju, veš, sitne popravke, komunikacija sa gostima i pravovremena prijava boravka pri svakom ulasku. Za vlasnika koji upravlja iz inostranstva pouzdana baza koja će to obaviti na licu mesta je neophodna.

Na Glatku za te potrebe postoji kategorija upravljanja Airbnb-om. Strana čišćenja i opšteg održavanja je pak popunjenija: na dan 15. jula 2026. na platformi je registrovan 41 verifikovan majstor, od kojih 16 govori turski, uz medijanu iskustva od 10 godina. (Ovi brojevi su interni podaci platforme Glatko; ne treba ih čitati kao tržišnu statistiku.) Za host-a koji upravlja na daljinu ekipa koja govori turski i može redovno da radi turnover čišćenje često je najkritičniji deo.

Ako želite da pre odlaska sledećeg gosta zakažete čišćenje ili održavanje, možete kreirati zahtev za uslugu preko Glatka.