Gestione di un appartamento in Montenegro: quanto prendono le agenzie sulle prenotazioni e quanto costa il controllo di una casa vuota (2026)

Le agenzie di gestione di appartamenti in Montenegro che pubblicano i prezzi prendono dal 15 al 30% delle prenotazioni: VodiBooking a Budva il 15%, Eco-Build a Kotor il 25% con tutti i servizi, Concierge Tivat dal 20 al 30%, secondo la grandezza dell'appartamento. Chi non affitta e vuole solo che qualcuno controlli la casa paga ad ApartControl il controllo, da €80 al mese a Budva fino a €120 a Herceg Novi, Bar e Podgorica. A questo si aggiungono le commissioni delle piattaforme: Airbnb trattiene all'host il 3% o il 15,5%, secondo il modello di commissione, e Booking.com una percentuale fissata nel contratto, calcolata sull'intero importo della prenotazione, pulizia compresa.

Su Glatko potete inviare gratis e senza account una richiesta alle ditte di gestione di appartamenti. Qui sotto trovate le commissioni di quattro agenzie e cosa coprono, il listino del controllo di una casa vuota, le commissioni di Airbnb e Booking e un calcolo su €1.000 di prenotazioni.

Cosa si cerca

Il 25 settembre 2026 Google completava agencija za izdavanje apartmana (agenzia per l'affitto di appartamenti) con Budva, Herceg Novi e Bar, e upravljanje apartmanima (gestione di appartamenti) con agencija za upravljanje apartmanima (agenzia di gestione di appartamenti). I proprietari che affittano da soli chiedono quanto prende la piattaforma: accanto a booking provizija (commissione Booking) comparivano crna gora (Montenegro), za iznajmljivače (per chi affitta), 2026 e pdv (IVA), accanto a airbnb provizija (commissione Airbnb) za iznajmljivače e 2026. In inglese si cercano property management montenegro e property management budva, e airbnb montenegro viene completato con tourist tax. In russo si cercano управление недвижимостью черногория (gestione immobiliare in Montenegro) e сдать квартиру в черногории (affittare un appartamento in Montenegro).

Le commissioni delle agenzie che pubblicano un prezzo

Abbiamo esaminato i siti di 14 agenzie: sette danno il prezzo solo su richiesta, tre mostrano solo vecchi listini, del 2022 o precedenti, e il 25 settembre 2026 quattro avevano commissioni aggiornate online: VodiBooking a Budva, Eco-Build a Kotor, Concierge Tivat e ApartControl a Lastva Grbaljska, vicino a Budva.

La differenza tra il 15 e il 25% non è solo un numero. Per la sua commissione VodiBooking gestisce l'annuncio, i prezzi e il calendario, i messaggi degli ospiti, arrivi e partenze e le recensioni, ma la pulizia resta al proprietario: se non avete nessuno, vi aiutano a trovare qualcuno. Eco-Build elenca la pulizia tra i servizi coperti dalla commissione, mentre Concierge Tivat fa pagare a parte l'allestimento iniziale dell'appartamento e fattura la manutenzione al costo effettivo, senza margine.

ApartControl lavora con un altro modello: per le locazioni fino a tre mesi prende il 10% dell'affitto mensile, più i costi di preparazione dell'appartamento e la commissione della piattaforma, e per le locazioni lunghe un mese di affitto più il 10% dell'affitto mensile. Quanto vale un mese di affitto dipende dal quartiere e dalla stagione, e Fijaka spiega nella sua analisi degli affitti 2026 perché le tabelle pubblicate non coincidono e come stimare l'affitto del vostro appartamento partendo da una decina di annunci attuali.

Il controllo di una casa vuota e altri servizi

Chi non affitta e vive all'estero di solito paga un controllo: qualcuno passa, arieggia l'appartamento, controlla balconi e terrazze e avvisa se qualcosa non va. ApartControl passa almeno due volte al mese, con un contratto minimo di sei mesi, e il prezzo dipende dalla distanza da Budva. Come scegliamo e indichiamo le fonti dei prezzi lo spieghiamo in come misuriamo i prezzi.

Con il minimo di sei mesi il controllo a Budva costa almeno €480 e un anno intero €960; a Herceg Novi, Bar e Podgorica un anno costa €1.440. La versione inglese dello stesso sito indica ancora importi diversi, €100 per Bar e €120 per Kolašin e Žabljak, quindi verificate nel contratto il prezzo per la vostra città.

Cosa prendono Airbnb e Booking.com

La commissione dell'agenzia non è l'unica trattenuta. Secondo la pagina di Airbnb sui costi del servizio, con la commissione ripartita la maggior parte degli host paga il 3% e l'ospite paga la propria commissione; con la commissione unica l'host paga tutto, di solito il 15,5%, gli altri tra il 14 e il 16%. La commissione unica è obbligatoria per la maggior parte degli host, compresi quelli che usano un software di gestione immobiliare, quindi aspettatevela se l'agenzia gestisce il vostro annuncio con un software del genere. La commissione ripartita viene eliminata gradualmente. Concierge Tivat calcola la sua commissione sul prezzo per notte al netto della commissione Airbnb, che indica al 3,6%.

Booking.com non pubblica un'aliquota unica. Secondo la pagina di assistenza di Booking.com per i partner, la commissione è una percentuale fissata nel contratto che dipende dal paese e dal tipo di struttura. Si calcola sull'intero importo della prenotazione, spese di pulizia comprese, ma non sulle imposte locali come la tassa di soggiorno, e i programmi Preferred Partner e Visibility Booster aggiungono una percentuale alla commissione di base.

Esempio: cosa resta di €1.000 di prenotazioni

Questo è un nostro calcolo, fatto solo con le percentuali pubblicate. Supponiamo che €1.000 sia l'importo che resta dopo la commissione della piattaforma e che ogni agenzia calcoli la sua commissione su questa cifra:

• 15%, VodiBooking: €150 all'agenzia, e la pulizia la pagate a parte.
• Dal 20 al 30%, Concierge Tivat: da €200 a €300 all'agenzia, più la manutenzione.
• 25%, Eco-Build: €250 all'agenzia, pulizia compresa.

Il modello al 15% con pulizia a parte costa meno di quello al 25% con pulizia finché la pulizia costa meno di €100 ogni €1.000 di prenotazioni, cioè meno del 10% degli incassi. Quanto costa la pulizia tra un ospite e l'altro lo mostra la nostra guida ai prezzi delle pulizie. Su quale base calcola davvero la vostra agenzia, verificatelo nel contratto.

Prima del primo ospite

Un'agenzia può prendersi l'annuncio e gli ospiti, ma gli obblighi del proprietario restano. Un appartamento affittato ai turisti ha bisogno di un provvedimento del comune, che viene iscritto nel Registro turistico centrale, e il registro è pubblico: prima di firmare il contratto verificate nel Registro turistico centrale se il vostro appartamento è iscritto. Fijaka spiega nella guida all'affitto di un appartamento ai turisti a Budva l'iscrizione nel registro, la categoria, la registrazione degli ospiti, la tassa di soggiorno e le multe per chi affitta senza provvedimento. Scrivete nel contratto chi registra gli ospiti e chi versa la tassa di soggiorno, voi o l'agenzia.

Chi lo fa su Glatko

Il 25 settembre 2026 Glatko aveva nella categoria gestione di appartamenti due professionisti verificati, entrambi a Budva. Uno offre gestione completa, pulizia tra un ospite e l'altro, foto per l'annuncio, piccole riparazioni e comunicazione con gli ospiti, l'altro biancheria e asciugamani, arrivi e partenze e pulizia tra un ospite e l'altro. La fattura di una ditta registrata passa per il sistema di fiscalizzazione elettronica dell'Amministrazione fiscale.

Cosa chiedere all'agenzia

1. Su quale base si calcola la commissione: sul prezzo per notte, sull'accredito dopo la commissione della piattaforma o sull'importo intero.
2. Cosa copre la commissione, soprattutto pulizia, biancheria e piccole riparazioni.
3. Chi paga la commissione della piattaforma e se l'annuncio passa per un software che vi porta alla commissione unica di Airbnb.
4. Chi registra gli ospiti e versa la tassa di soggiorno.
5. Quanto dura il contratto e come si chiude; ApartControl, per esempio, per il controllo chiede almeno sei mesi.
6. Come e quando ricevete i soldi e il rendiconto di entrate e spese.

Cosa non abbiamo misurato

Solo quattro delle 14 agenzie di cui abbiamo controllato i siti pubblicano commissioni aggiornate, quindi la tabella non è uno spaccato dell'intero mercato, e i vecchi listini, del 2022 o precedenti, non li abbiamo usati. Non abbiamo verificato la qualità del servizio, l'occupazione né gli incassi promessi dalle agenzie, e l'aliquota di Booking.com non è pubblica. Concierge Tivat indica la commissione Airbnb al 3,6%, mentre Airbnb indica il 3% per la maggior parte degli host, quindi verificate nel contratto quale vale per il vostro annuncio.