Airbnb e affitti brevi in Montenegro: registrazione, tassa di soggiorno e gestione

Per affittare a breve termine un appartamento su Airbnb in Montenegro servono tre passaggi: l'autorizzazione all'attività ricettiva (odobrenje) rilasciata dall'autogoverno locale, la classificazione della struttura (kategorizacija) e l'iscrizione al Registro turistico centrale (Centralni turistički registar). Da lì in poi, per ogni ospite riscuoti la boravišna taksa, notifichi il soggiorno e dichiari il reddito da locazione. Essere straniero non è un ostacolo: non serve un permesso d'investimento a parte e non è nemmeno richiesto che tu risieda effettivamente nell'immobile.

Questo articolo ripercorre la procedura passo dopo passo, pensando ai proprietari che gestiscono da remoto. Le cifre e i termini sono riportati così come compaiono nella normativa montenegrina originale; poiché ogni comune fissa le proprie regole (propis), i dettagli cambiano da zona a zona.

Che cos'è il turistički najam e chi può farlo?

Il diritto montenegrino riconosce l'ospitalità turistica in ambito domestico (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) come categoria a sé. Una persona fisica può affittare direttamente il proprio immobile ai turisti senza costituire una vera e propria società commerciale. Nell'ambito della Zakon o turizmu i ugostiteljstvu è possibile offrire alloggio fino al limite fissato dalla legge (un numero contenuto di camere e posti letto per le persone fisiche). Poiché il tetto massimo di capacità compare con lievi differenze tra il testo di legge e le fonti professionali aggiornate, se hai in mente una struttura di dimensioni importanti fai verificare a un avvocato il numero di camere e di ležaj (posti letto).

Per chi punta a una scala maggiore o a una struttura societaria ci sono altre due strade: il preduzetnik (ditta individuale, spesso con imposta forfettaria/paušal) oppure la DOO (società a responsabilità limitata). In entrambi i casi servono l'iscrizione al Centralni registar privrednih subjekata (CRPS) e un PIB (codice fiscale). La maggior parte dei proprietari che affitta un solo appartamento, invece, resta persona fisica.

Quale struttura fa al caso tuo dipende da quanti immobili gestisci e dal tuo reddito annuo. Per un solo appartamento e un fatturato modesto, lo status di persona fisica comporta la minima burocrazia. Se gestisci più immobili, hai occupazioni regolarmente elevate o vuoi un assetto contabile aziendale sul reddito, il preduzetnik o la DOO possono risultare più prevedibili; ciò significa però obblighi di tenuta dei libri e dichiarazioni periodiche. Nella DOO l'imposta sulle società in Montenegro è progressiva a scaglioni sull'utile, e conviene far confermare a parte quale scaglione si applichi nello specifico agli affitti turistici. Prima di decidere, la cosa più sensata è confrontare i due scenari (persona fisica vs. società) con i numeri alla mano.

Registrazione legale: odobrenje, kategorizacija, CTR

La procedura segue grosso modo questo ordine:

• Passaggio: Odobrenje · Che cos'è: Autorizzazione all'attività ricettiva in ambito domestico · Dove: Autogoverno locale — Sekretarijat za privredu
• Passaggio: Kategorizacija · Che cos'è: Classificazione della struttura secondo i requisiti tecnici minimi · Dove: Stesso segretariato / commissione competente
• Passaggio: Iscrizione al CTR · Che cos'è: Registrazione al Registro turistico centrale · Dove: Ministarstvo / ctr.gov.me

Per la domanda di odobrenje di solito sono richiesti una dichiarazione attestante il rispetto dei requisiti tecnici minimi (minimalno-tehnički uslovi), la visura catastale non più vecchia di sei mesi (list nepokretnosti), il permesso di abitabilità o di costruzione e un documento d'identità/passaporto. Per legge la pratica si conclude entro 15 giorni. Gli oneri amministrativi restano nell'ordine di pochi euro: tipicamente circa €10 di administrativna taksa più un importo analogo di commissione, ma la cifra varia da comune a comune.

La durata di validità della kategorizacija dipende dallo stato documentale dell'immobile. Per le strutture dotate di permesso di abitabilità (upotrebna dozvola) il termine è più lungo, mentre per quelle che hanno solo il permesso di costruzione o una richiesta di legalizzazione è più breve; alcune fonti prevedono un rinnovo ogni pochi anni. Fatti confermare il termine esatto dal segretariato competente, in base ai documenti della tua struttura.

Una volta iscritto al CTR, dovrai custodire il certificato di registrazione presso la struttura, esporre il listino prezzi e il regolamento della casa e tenere un registro certificato degli ospiti/dei reclami. Questi documenti possono essere richiesti in sede di controllo. Per chi gestisce da remoto, è qui che spesso nasce il primo attrito: attività come esporre i documenti, tenere il registro e registrare l'ingresso degli ospiti devono essere svolte fisicamente sul posto da qualcuno. Perciò, anche dopo aver completato la registrazione, serve comunque una persona presente che esponga i documenti, aggiorni il registro e annoti gli arrivi degli ospiti. Non è un lavoro che si fa una volta e si lascia lì: si ripete a ogni stagione.

Boravišna taksa: la tassa di soggiorno

La boravišna taksa (tassa di soggiorno/turistica) è un importo fisso a persona per notte (paušalni iznos). La forbice di legge va grosso modo da €0,10 a €1,00 a persona per notte; nei comuni a vocazione turistica l'importo tipico per un adulto si aggira su €1,00/notte. La cifra esatta la stabilisce ogni comune con propria delibera consiliare (odluka).

Sconti ed esenzioni dipendono dall'età: i bambini sotto i 12 anni sono gratuiti, la fascia 12–18 anni paga di norma la tariffa ridotta (circa €0,50). La taksa viene riscossa dall'ospite tramite chi fornisce l'alloggio, cioè il proprietario, e versata all'organizzazione turistica locale/al comune.

Nel periodo 2025–2026 il sistema si è ampiamente digitalizzato. L'ospite ora riceve una potvrda (ricevuta) da un sistema elettronico, al posto della vecchia scheda cartacea. Poiché le modalità applicative variano a seconda del comune e del software utilizzato, la cosa più affidabile è consultare il portale della turistička organizacija a cui è collegato il tuo immobile.

Notifica dell'ospite: prijava boravka

Chi fornisce l'alloggio è tenuto a notificare il soggiorno dell'ospite (in particolare degli ospiti stranieri) all'organizzazione turistica/alla polizia competente entro 12 ore. La notifica avviene tramite le applicazioni elettroniche delle organizzazioni turistiche locali; comuni come Bar, Tivat e Nikšić hanno i propri portali di prijava boravka.

Se un ospite straniero soggiorna senza avvalersi del servizio di alcun fornitore (per esempio in un immobile di sua proprietà), ai sensi della Zakon o strancima deve provvedere personalmente alla notifica entro 24 ore. In pratica, come host Airbnb l'onere ricade su di te: devi inserire per tempo nel sistema ogni nuovo ospite.

Saltare la notifica sembra sulla carta un piccolo ritardo, ma le conseguenze si sommano. Non notificare l'ospite al registro significa che per quel soggiorno la boravišna taksa non viene versata e che il reddito da locazione resta in nero; il che crea problemi sia con il comune sia con l'amministrazione fiscale (Poreska uprava).

Tassazione del reddito da locazione

Il reddito da locazione percepito come persona fisica è tassato come prihod od imovine (reddito da patrimonio). In Montenegro l'aliquota dell'imposta sul reddito da locazione è del 15%; se chi paga è una persona giuridica o un preduzetnik, trattiene la ritenuta a questa aliquota e la versa. Nel calcolo della base imponibile si deduce una spesa forfettaria (normirani troškovi): nell'affitto ai turisti di camere/appartamenti/case vacanza questa quota di spesa si applica intorno al 50%, quindi l'imposta può essere calcolata sulla metà del reddito lordo.

Un'avvertenza: in giro troverai anche un'aliquota diversa (9%) e una base imponibile diversa; con ogni probabilità sono residui della vecchia aliquota unica precedente al 2022. Poiché le aliquote cambiano con le riforme, fatti chiarire da un commercialista o da un avvocato l'aliquota esatta e il metodo di deduzione applicabili al tuo caso. Se hai redditi o obblighi fiscali in più di un Paese, per impostare correttamente la doppia imposizione e l'ordine delle dichiarazioni conviene rivolgersi a una consulenza specializzata come il servizio di pianificazione fiscale internazionale di RoNa Legal, così da non ritrovarti con sorprese a fine anno.

Tieni a mente due soglie. La soglia di registrazione ai fini PDV (IVA) è di €30.000 l'anno; i piccoli izdavaoci al di sotto di questa cifra restano fuori dal sistema PDV (l'IVA può comunque riflettersi sulla commissione della piattaforma). Inoltre, con la normativa entrata in vigore nel 2026, è all'ordine del giorno l'obbligo per piattaforme come Booking e Airbnb di comunicare le transazioni alla Poreska uprava e di conservare la documentazione per dieci anni: in altre parole, la visibilità del reddito aumenta.

Cosa tenere presente come proprietario straniero

Gli stranieri possono affittare a breve termine in Montenegro e non è richiesto che risiedano effettivamente nell'immobile. Basta che tu ne sia proprietario o comproprietario e che completi la procedura di registrazione (odobrenje + kategorizacija + CTR); per l'investimento/la seconda casa non è previsto un permesso speciale a parte.

Vale la pena distinguere un punto spesso confuso: il permesso per affittare e il permesso di soggiorno sono cose diverse. Con la modifica alla Zakon o strancima del novembre 2025 è stato introdotto il requisito di un valore dell'immobile di almeno €200.000 per ottenere o rinnovare un permesso di soggiorno temporaneo basato sul possesso di immobili. È una condizione del permesso di soggiorno e non ha nulla a che vedere con la possibilità di affittare l'appartamento su Airbnb. Gli obblighi relativi alle imposte e alla boravišna taksa, invece, non fanno distinzione tra stranieri e residenti: ciò che conta è la posizione dell'immobile.

Se sei ancora alla ricerca di un immobile, per farti un'idea di zone e fasce di prezzo puoi dare un'occhiata alla categoria immobiliare di fijaka.com; confrontare posizione e budget annuncio per annuncio aiuta a pianificare fin dall'inizio il carico di registrazione e imposte.

Gestione da remoto: il lato operativo

Per il proprietario che ha completato la registrazione, il carico quotidiano deriva ormai più dall'operatività che dalla normativa: check-in e consegna delle chiavi, pulizia e turnover al cambio ospiti, biancheria, piccola manutenzione, comunicazione con gli ospiti e la prijava boravka fatta puntualmente a ogni arrivo. Per chi gestisce dall'estero, è indispensabile una base affidabile sul posto che se ne occupi.

Su Glatko esiste la categoria di gestione Airbnb pensata per queste esigenze. Il lato pulizie e manutenzione generale è invece più affollato: al 15 luglio 2026 sulla piattaforma risultano registrati 41 professionisti verificati, di cui 16 parlano turco, con un'esperienza mediana di 10 anni. (Sono dati della piattaforma Glatko stessa e non vanno letti come una statistica di mercato.) Per un host che gestisce da remoto, un team in grado di comunicare in turco e di eseguire regolarmente le pulizie di turnover è spesso il tassello più critico.

Se vuoi organizzare pulizie o manutenzione prima della prossima partenza dell'ospite, puoi creare una richiesta di servizio tramite Glatko.