تأجير Airbnb والإيجار قصير الأجل في الجبل الأسود: التسجيل القانوني وضريبة السياحة والإدارة

لتأجير شقة عبر Airbnb تأجيرًا قصير الأجل في الجبل الأسود، عليك إتمام ثلاثة أمور: الحصول على موافقة الضيافة من الحكم المحلي الذاتي (odobrenje)، وتصنيف العقار (kategorizacija)، والتسجيل في السجل السياحي المركزي (Centralni turistički registar). بعد ذلك تجمع رسم الإقامة (boravišna taksa) عن كل ضيف، وتبلّغ عن إقامته، وتُقرّ بدخلك الإيجاري. كونك أجنبيًا ليس عائقًا؛ فلا يلزم تصريح استثمار منفصل، ولستَ مضطرًا للإقامة الفعلية في العقار.

يشرح هذا المقال العملية خطوة بخطوة لأصحاب العقارات الذين يديرونها عن بُعد. تُذكر الأرقام والمصطلحات كما وردت في التشريع الأصلي للجبل الأسود؛ ولأن البلديات تضع قواعدها الخاصة (propis)، فإن التفاصيل تتفاوت من منطقة إلى أخرى.

ما هو الإيجار السياحي (turistički najam) ومن يمكنه ممارسته؟

يعترف قانون الجبل الأسود بالإيواء السياحي المنزلي (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) بوصفه فئة قائمة بذاتها. يمكن للشخص الطبيعي أن يؤجّر عقاره مباشرة للسياح دون تأسيس شركة تجارية كاملة. وفي إطار قانون السياحة والضيافة (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu) يمكن تقديم الإيواء حتى الحد الأقصى الذي يقرره القانون (عدد محدود من الغرف والأسرّة بالنسبة للأشخاص الطبيعيين). ولأن الحد الأقصى الدقيق للسعة يُذكر باختلافات طفيفة بين نص القانون والمصادر المهنية المحدّثة، فإن كنت تخطط لعقار كبير فاطلب من محامٍ التحقق من عدد الغرف والأسرّة (ležaj).

ولمن يريد نطاقًا أوسع أو هيكلًا مؤسسيًا، هناك مساران إضافيان: رائد أعمال فردي (preduzetnik، غالبًا بنظام الضريبة المقطوعة/paušal) أو شركة ذات مسؤولية محدودة (DOO). ويتطلب هذان الخياران التسجيل في السجل المركزي للكيانات الاقتصادية (Centralni registar privrednih subjekata، CRPS) والحصول على رقم تعريف ضريبي (PIB). أما معظم المضيفين الذين يؤجّرون شقة واحدة فيبقون أشخاصًا طبيعيين.

يعتمد الهيكل الأنسب لك على عدد العقارات التي تُشغّلها وعلى دخلك السنوي. فبالنسبة لشقة واحدة ومردود متواضع، تحمل صفة الشخص الطبيعي أقل قدر من البيروقراطية. أما إن كنت تُشغّل عدة عقارات، أو لديك إشغال مرتفع منتظم، أو تريد نظامًا محاسبيًا مؤسسيًا حول دخلك، فقد يكون preduzetnik أو DOO أكثر قابلية للتوقّع؛ لكن ذلك يعني التزامات مسك الدفاتر والإقرار المنتظم. وفي حالة DOO تُطبَّق ضريبة الشركات في الجبل الأسود على نحو تصاعدي حسب شريحة الربح، ويلزم التحقق بشكل منفصل من الشريحة المطبَّقة تحديدًا على التأجير السياحي. وقبل اتخاذ القرار، فإن أسلم نهج هو مقارنة السيناريوهين (الشخص الطبيعي مقابل الشركة) بالأرقام الفعلية.

التسجيل القانوني: odobrenje وkategorizacija وCTR

تسير العملية تقريبًا وفق هذا الترتيب:

• الخطوة: Odobrenje · ما هي: موافقة نشاط الضيافة المنزلية · الجهة: الحكم المحلي الذاتي — أمانة الاقتصاد (Sekretarijat za privredu)
• الخطوة: Kategorizacija · ما هي: تصنيف العقار وفق الشروط الفنية الدنيا · الجهة: الأمانة نفسها / اللجنة المختصة
• الخطوة: التسجيل في CTR · ما هي: التسجيل في السجل السياحي المركزي · الجهة: الوزارة (Ministarstvo) / ctr.gov.me

عند التقدم بطلب odobrenje يُطلب عادةً إقرار بأن الشروط الفنية الدنيا (minimalno-tehnički uslovi) مستوفاة، وسند ملكية لا يزيد عمره على ستة أشهر (list nepokretnosti)، ورخصة إشغال أو بناء، وبطاقة هوية/جواز سفر. ووفق القانون تُنجَز المعاملة خلال 15 يومًا. ويبقى الرسم الإداري في حدود بضعة يوروهات: نموذجيًا نحو €10 رسم إداري (administrativna taksa) إضافةً إلى عمولة بمبلغ مماثل، لكن الرقم يتفاوت حسب البلدية.

تعتمد مدة صلاحية الـ kategorizacija على وضع مستندات العقار. فبالنسبة للعقارات التي تملك رخصة إشغال (upotrebna dozvola) تكون المدة أطول، أما التي لا تملك سوى رخصة بناء أو طلب تقنين (legalizacija) فتُبقى المدة أقصر؛ وتتوقع بعض المصادر تجديدًا كل بضع سنوات. تحقّق من المدة الدقيقة من الأمانة المختصة استنادًا إلى مستندات عقارك.

بعد التسجيل في CTR، يُتوقَّع منك الاحتفاظ بشهادة التسجيل داخل العقار، وتعليق قائمة الأسعار وقواعد المنزل، ومسك دفتر ضيوف/شكاوى مصدَّق. وقد تُطلَب هذه المستندات أثناء عمليات التفتيش. وبالنسبة لأصحاب العقارات الذين يديرونها عن بُعد، تكون هذه غالبًا أول نقطة احتكاك: فمهام مثل تعليق المستندات ومسك الدفتر وتسجيل دخول الضيوف يجب أن تُنجَز فعليًا وفي الموقع من قبل شخص ما. ولذلك، حتى بعد انتهاء التسجيل، يلزم وجود شخص على الأرض يعلّق المستندات ويمسك الدفتر ويسجّل وصول الضيوف. وهذا عمل لا يُنجَز مرة واحدة ويُترك؛ بل يتكرر كل موسم.

رسم الإقامة (boravišna taksa): ضريبة السياحة

رسم الإقامة (boravišna taksa)، أي ضريبة الإيواء/السياحة، مبلغ ثابت عن كل ضيف عن كل ليلة (paušalni iznos). ويتراوح النطاق القانوني تقريبًا بين €0,10 و€1,00 للشخص في الليلة؛ وفي البلديات السياحية يبلغ المبلغ النموذجي للبالغ نحو €1,00 في الليلة. وتحدّد كل بلدية الرقم الدقيق بقرار من مجلسها (odluka).

تعمل التخفيضات والإعفاءات حسب العمر: الأطفال دون 12 عامًا مجانًا، ومن هم بين 12 و18 عامًا عادةً بنصف التعرفة (نحو €0,50). ويحصّل مقدّم الإيواء، أي المضيف، الرسم من الضيف ويحوّله إلى المنظمة السياحية المحلية/البلدية.

خلال الفترة 2025–2026 تحوّل النظام رقميًا إلى حد كبير. فالضيف الآن يتلقّى إيصالًا (potvrda) من نظام إلكتروني بدلًا من البطاقة الورقية القديمة. ولأن تفاصيل التطبيق تتفاوت حسب البلدية والبرمجية المستخدمة، فإن أسلم خطوة هي مراجعة بوابة المنظمة السياحية (turistička organizacija) التي يتبع لها عقارك.

الإبلاغ عن الضيف: prijava boravka

يلتزم مقدّم الإيواء بالإبلاغ عن إقامة الضيف (خاصةً الضيوف الأجانب) إلى المنظمة السياحية المختصة/الشرطة خلال 12 ساعة. ويتم الإبلاغ عبر التطبيقات الإلكترونية للمنظمات السياحية المحلية؛ فبلديات مثل بار (Bar) وتيفات (Tivat) ونيكشيتش (Nikšić) لديها بوابات prijava boravka خاصة بها.

وإذا أقام ضيف أجنبي دون استخدام خدمة أي مقدّم (مثلًا في عقاره الخاص)، فعليه بموجب قانون الأجانب (Zakon o strancima) أن يبلّغ عن نفسه خلال 24 ساعة. وعمليًا، بصفتك مضيف Airbnb يقع هذا العبء عليك: إذ عليك إدخال كل ضيف جديد إلى النظام في الوقت المناسب.

قد يبدو تخطّي الإبلاغ تأخيرًا بسيطًا على الورق، لكن عواقبه تتراكم. فعدم الإبلاغ عن الضيف في السجل يعني عدم سداد رسم الإقامة (boravišna taksa) عن تلك الإقامة وبقاء الدخل الإيجاري خارج القيود؛ وهذا يخلق مشكلة لدى البلدية وإدارة الضرائب (Poreska uprava) معًا.

فرض الضريبة على الدخل الإيجاري

يُفرَض على الدخل الإيجاري المحقّق بصفة شخص طبيعي بوصفه دخلًا من الممتلكات (prihod od imovine). ويبلغ معدل ضريبة الدخل على الدخل الإيجاري في الجبل الأسود 15%؛ وإذا كان الطرف الدافع كيانًا اعتباريًا أو preduzetnik فإنه يقتطع الضريبة عند المنبع بهذا المعدل ويحوّلها. وعند حساب الوعاء الضريبي تُخصم النفقات المعيارية (normirani troškovi): وفي تأجير الغرف/الشقق/بيوت العطلات للسياح تُطبَّق هذه النسبة من النفقات بنحو 50%، أي يمكن حساب الضريبة على نصف الدخل الإجمالي.

تنبيه هنا: ستصادف في التداول معدلًا مختلفًا (9%) ووعاءً مختلفًا؛ وهذا على الأرجح بقايا من المعدل الثابت القديم قبل 2022. ولأن المعدلات تتغيّر بالإصلاحات، فحدّد مع محاسب أو محامٍ المعدل الدقيق وطريقة احتساب النفقات المطبَّقة عليك. وإذا كان لديك دخل أو التزام ضريبي في أكثر من دولة، فإن اللجوء إلى رأي متخصص مثل خدمة التخطيط الضريبي الدولي من RoNa Legal لضبط الازدواج الضريبي وترتيب الإقرارات على نحو صحيح أمرٌ منطقي، كي لا تواجه مفاجآت في نهاية العام.

ضع الحدّين في ذهنك. فحد التسجيل في ضريبة القيمة المضافة (PDV) هو €30.000 سنويًا؛ ويبقى المؤجّرون الصغار (izdavaoci) دون هذا الحد خارج نظام القيمة المضافة (مع احتمال أن تنعكس القيمة المضافة عبر عمولة المنصة). كما أن ثمة توجهًا، بموجب تنظيم يدخل حيّز النفاذ في 2026، لإلزام منصات مثل Booking وAirbnb بالإبلاغ عن المعاملات إلى Poreska uprava والاحتفاظ بالمستندات عشر سنوات؛ أي أن وضوح الدخل يتزايد.

ما ينبغي لصاحب العقار الأجنبي الانتباه إليه

يمكن للأجانب ممارسة الإيجار قصير الأجل في الجبل الأسود دون الحاجة إلى الإقامة الفعلية في العقار. ويكفي أن تكون مالكًا أو شريكًا وأن تُتمّ عملية التسجيل (odobrenje + kategorizacija + CTR)؛ ولا يُطلب تصريح خاص منفصل للاستثمار/السكن الثانوي.

يجدر الفصل بين نقطة كثيرًا ما تختلط: تصريح التأجير وتصريح الإقامة أمران مختلفان. فبموجب تعديل قانون الأجانب (Zakon o strancima) في نوفمبر 2025، صار الحصول على تصريح إقامة مؤقت عبر العقارات أو تجديده يشترط ألا تقل قيمة العقار عن €200.000. وهذا شرط لتصريح الإقامة؛ ولا علاقة له بقدرتك على تأجير الشقة عبر Airbnb. أما التزامات الضريبة ورسم الإقامة (boravišna taksa) فلا تفرّق بين الأجنبي والمحلي؛ والعامل الحاسم فيها هو موقع العقار.

وإن كنت لا تزال تبحث عن عقار، فيمكنك الاطلاع على فئة العقارات في fijaka.com لتكوين فكرة عن المناطق ونطاقات الأسعار؛ فمقارنة الموقع والميزانية إعلانًا بإعلان تُسهّل التخطيط لعبء التسجيل والضريبة منذ البداية.

الإدارة عن بُعد: جانب التشغيل

بالنسبة للمضيف الذي أتمّ التسجيل، لم يعد العبء اليومي يأتي من التشريع بقدر ما يأتي من التشغيل: تسجيل الوصول وتسليم المفاتيح، والتنظيف والتهيئة بين تبدّل الضيوف (turnover)، والغسيل، وأعمال الصيانة الصغيرة، والتواصل مع الضيوف، وإنجاز prijava boravka في وقتها عند كل وصول. وبالنسبة لصاحب عقار يديره من الخارج، لا غنى عن قاعدة موثوقة تتولّى هذه المهام في الموقع.

يوفّر Glatko فئة إدارة Airbnb لهذه الاحتياجات. أما جانب التنظيف والصيانة العامة فأكثر ازدحامًا: فحتى 15 يوليو 2026 يوجد على المنصة 41 حرفيًا موثّقًا، منهم 16 يتحدثون التركية، بمتوسط خبرة 10 سنوات. (هذه الأرقام هي بيانات منصة Glatko نفسها ولا ينبغي قراءتها كإحصاء سوقي.) وبالنسبة لمضيف يدير عقاره عن بُعد، فإن فريقًا يتحدث التركية ويؤدّي تنظيف التهيئة بانتظام يكون غالبًا الجزء الأكثر أهمية.

وإذا أردت ترتيب تنظيف أو صيانة قبل مغادرة الضيف التالي، فيمكنك إنشاء طلب خدمة عبر Glatko.