Airbnb та короткострокова оренда в Чорногорії: реєстрація, туристичний збір і управління

Щоб здавати квартиру в Чорногорії на Airbnb для короткострокової оренди, потрібно завершити три речі: отримати дозвіл на гостинну діяльність (odobrenje) від місцевого самоврядування, категоризувати об'єкт (kategorizacija) і зареєструватися в Центральному туристичному реєстрі (Centralni turistički registar). Після цього ви збираєте boravišna taksa з кожного гостя, повідомляєте про його перебування та декларуєте дохід від оренди. Іноземне громадянство не є перешкодою; окремий інвестиційний дозвіл не потрібен, і фактично проживати в цьому житлі теж не обов'язково.

Ця стаття послідовно пояснює процес для власників, які керують нерухомістю дистанційно. Цифри й терміни наводяться так, як вони закріплені в оригінальному чорногорському законодавстві; оскільки муніципалітети встановлюють власні правила (propis), деталі різняться залежно від регіону.

Що таке turistički najam і хто ним може займатися?

Чорногорське право визнає туристичне розміщення в домогосподарстві (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) окремою категорією. Фізична особа може здавати власне житло туристам напряму, не засновуючи повноцінну комерційну компанію. Для цього в межах Zakon o turizmu i ugostiteljstvu можна пропонувати розміщення до встановленої законом верхньої межі (обмежена кількість кімнат і ліжок для фізичних осіб). Оскільки точну верхню межу місткості текст закону та актуальні фахові джерела наводять з невеликими розбіжностями, якщо ви плануєте великий об'єкт, звірте кількість кімнат і ležaj (ліжок) з юристом.

Для тих, хто прагне більшого масштабу або корпоративної структури, є ще два шляхи: preduzetnik (індивідуальний підприємець, часто на фіксованому/paušal податку) або DOO (товариство з обмеженою відповідальністю). У цих двох випадках потрібні реєстрація в Centralni registar privrednih subjekata (CRPS) та PIB (податковий номер). Проте більшість власників, які здають одну квартиру, залишаються фізичними особами.

Яка структура вам підходить, залежить від того, скільки об'єктів ви експлуатуєте та який ваш річний дохід. Для однієї квартири та скромного обороту статус фізичної особи несе найменше бюрократії. Якщо ж у вас кілька об'єктів, регулярно висока завантаженість або ви хочете корпоративний бухгалтерський порядок для доходу, preduzetnik чи DOO можуть бути передбачуванішими; але це означає обов'язок вести облік і регулярно звітувати. У DOO податок на прибуток у Чорногорії застосовується прогресивно за розмірами прибутку, і ставку, що діятиме саме для туристичної оренди, варто окремо підтвердити. Найрозважливіше — перед ухваленням рішення порівняти два сценарії (фізична особа vs. компанія) в цифрах.

Легальна реєстрація: odobrenje, kategorizacija, CTR

Процес загалом рухається в такому порядку:

• Крок: Odobrenje · Що: Дозвіл на гостинну діяльність у домогосподарстві · Куди: Місцеве самоврядування — Sekretarijat za privredu
• Крок: Kategorizacija · Що: Класифікація об'єкта за мінімальними технічними умовами · Куди: Той самий секретаріат / уповноважена комісія
• Крок: Реєстрація в CTR · Що: Реєстрація в Центральному туристичному реєстрі · Куди: Ministarstvo / ctr.gov.me

Під час подання на odobrenje зазвичай вимагають заяву про відповідність мінімальним технічним умовам (minimalno-tehnički uslovi), витяг з реєстру нерухомості (list nepokretnosti) не старший за шість місяців, дозвіл на введення в експлуатацію чи на будівництво та посвідчення особи/паспорт. За законом справа вирішується протягом 15 днів. Адміністративний збір лишається на рівні кількох євро: типово близько €10 administrativna taksa плюс подібна сума комісії, але цифра коливається залежно від муніципалітету.

Строк чинності kategorizacija залежить від документального статусу об'єкта. Для об'єктів із дозволом на введення в експлуатацію (upotrebna dozvola) строк довший, а для тих, хто має лише дозвіл на будівництво чи заяву про легалізацію, — коротший; деякі джерела передбачають поновлення раз на кілька років. Точний строк уточніть в уповноваженому секретаріаті відповідно до документів вашого об'єкта.

Після реєстрації в CTR очікується, що ви триматимете реєстраційний документ на об'єкті, вивісите прейскурант і правила проживання та вестимете сертифіковану книгу гостей/скарг. Ці документи можуть запитати під час перевірок. Для власників, які керують дистанційно, тут зазвичай виникає перша точка тертя: вивішування документів, ведення книги та реєстрацію заселення гостя фізично на об'єкті має хтось виконувати. Тому навіть після завершення реєстрації на місці потрібна людина, яка вивісить документи, вестиме книгу та реєструватиме заселення гостей. Це не робиться один раз і назавжди; воно триває щосезону.

Boravišna taksa: туристичний збір

Boravišna taksa (збір за проживання/туристичний збір) — це фіксована сума за ніч на одного гостя (paušalni iznos). Законодавчий діапазон приблизно від €0,10 до €1,00 за особу за ніч; у туристичних муніципалітетах типова сума для дорослого — близько €1,00/ніч. Точну цифру кожен муніципалітет визначає рішенням своєї ради (odluka).

Знижки та звільнення діють за віком: діти до 12 років — безкоштовно, від 12 до 18 років — зазвичай за половинним тарифом (близько €0,50). Збір стягує з гостя постачальник послуги розміщення, тобто власник, і перераховує його місцевій туристичній організації/муніципалітету.

У 2025–2026 роках система значною мірою оцифрувалася. Гість тепер замість старої паперової картки отримує potvrda (квитанцію) з електронної системи. Оскільки деталі застосування різняться залежно від муніципалітету та використовуваного програмного забезпечення, найнадійніше — перевірити портал turistička organizacija, до якої належить ваша нерухомість.

Повідомлення про гостя: prijava boravka

Постачальник послуги розміщення зобов'язаний повідомити про перебування гостя (особливо іноземних гостей) уповноваженій туристичній організації/поліції протягом 12 годин. Повідомлення подається через електронні застосунки місцевих туристичних організацій; такі муніципалітети, як Bar, Tivat, Nikšić, мають власні портали prijava boravka.

Якщо іноземний гість перебуває без користування послугою будь-якого постачальника (наприклад, у власному житлі), то згідно з Zakon o strancima він сам має подати повідомлення протягом 24 годин. На практиці як господар Airbnb цей тягар лежить на вас: кожного нового гостя потрібно вчасно вносити в систему.

Пропустити повідомлення на папері виглядає дрібним запізненням, але наслідки накопичуються. Не повідомити про гостя в реєстрі означає, що за це перебування не сплачено boravišna taksa і дохід від оренди залишився незадекларованим; а це створює проблеми як для муніципалітету, так і для податкової адміністрації (Poreska uprava).

Оподаткування доходу від оренди

Дохід від оренди, отриманий фізичною особою, оподатковується як prihod od imovine (дохід від майна). У Чорногорії ставка податку на дохід від оренди становить 15%; якщо сторона, яка здійснює виплату, є юридичною особою або preduzetnik, вона утримує податок за цією ставкою та перераховує його. Під час обчислення бази віднімаються стандартні витрати (normirani troškovi): при здаванні туристам кімнати/апартаментів/будинку для відпочинку ця частка витрат застосовується приблизно на рівні 50%, тобто податок може обчислюватися з половини валового доходу.

Тут застереження: у обігу ви побачите й іншу ставку (9%) та іншу базу; це найімовірніше залишок від старої пласкої ставки до 2022 року. Оскільки ставки змінюються з реформами, точну ставку та метод обліку витрат, що застосовуватимуться до вас, з'ясуйте з бухгалтером чи юристом. Якщо ви маєте дохід або податкові зобов'язання в кількох країнах, щоб правильно вибудувати уникнення подвійного оподаткування та черговість декларування, звернутися до фахового висновку, як-от послуга міжнародного податкового планування RoNa Legal, розумно, щоб наприкінці року не було сюрпризів.

Тримайте в голові обидва пороги. Поріг реєстрації ПДВ (KDV) становить €30.000 на рік; дрібні izdavaoci нижче цього залишаються поза системою ПДВ (утім, ПДВ може відображатися на комісії платформи). Крім того, з регулюванням, що набуло чинності у 2026 році, на порядку денному — обов'язок платформ на кшталт Booking і Airbnb повідомляти про операції Poreska uprava та зберігати документи десять років; тобто видимість доходу зростає.

На що звернути увагу іноземному власнику

Іноземці можуть займатися короткостроковою орендою в Чорногорії, і фактично проживати в цьому житлі їм не обов'язково. Достатньо бути власником або співвласником і завершити процес реєстрації (odobrenje + kategorizacija + CTR); окремого спеціального дозволу для інвестиції/другого житла не вимагають.

Варто розмежувати пункт, який часто плутають: дозвіл на оренду й дозвіл на проживання — різні речі. Зі змінами до Zakon o strancima у листопаді 2025 року для отримання чи поновлення тимчасового дозволу на проживання через нерухомість запроваджено умову, що вартість майна має становити щонайменше €200.000. Це умова дозволу на проживання; вона не має жодного стосунку до того, чи можете ви здавати квартиру на Airbnb. А зобов'язання щодо податку та boravišna taksa не зважають на поділ іноземець-місцевий; визначальним є розташування нерухомості.

Якщо ви ще шукаєте нерухомість, щоб скласти уявлення про регіон і ціновий діапазон, можете зазирнути до категорії нерухомості на fijaka.com; порівняння розташування та бюджету за окремими оголошеннями полегшує планування навантаження з реєстрації та податків заздалегідь.

Дистанційне управління: операційний бік

Для власника, який завершив реєстрацію, щоденне навантаження тепер походить уже не так від законодавства, як від операцій: заселення й передача ключів, прибирання та turnover при зміні гостей, прання, дрібні ремонтні роботи, комунікація з гостями та вчасне виконання prijava boravka при кожному заселенні. Для власника, який керує з-за кордону, надійна база, що владнає це на місці, є обов'язковою.

У Glatko для цих потреб є категорія управління Airbnb. Що ж до прибирання та загального обслуговування, то тут людніше: станом на 15 липня 2026 року на платформі зареєстровано 41 верифікованого майстра, з яких 16 говорять турецькою, а медіанний досвід — 10 років. (Ці цифри — власні дані платформи Glatko; їх не слід читати як ринкову статистику.) Для хоста, який керує дистанційно, команда, що може говорити турецькою й регулярно виконувати прибирання turnover, часто стає найкритичнішою частиною.

Якщо хочете організувати прибирання чи обслуговування до виїзду наступного гостя, ви можете створити запит на послугу через Glatko.