Airbnb и краткосрочная аренда в Черногории: регистрация, туристический сбор и управление

Чтобы сдавать квартиру в Черногории посуточно через Airbnb, нужно закрыть три вопроса: получить разрешение на приём гостей от местного самоуправления (odobrenje), пройти классификацию объекта (kategorizacija) и встать на учёт в Центральном туристическом реестре (Centralni turistički registar). После этого вы собираете с каждого гостя boravišna taksa, подаёте уведомление о размещении и декларируете доход от аренды. То, что вы иностранец, помехой не является: отдельного инвестиционного разрешения не требуется, и фактически проживать в объекте вы тоже не обязаны.

Эта статья по шагам разбирает процедуру для собственников, которые управляют объектом удалённо. Цифры и термины приводятся так, как они звучат в оригинальном черногорском законодательстве; поскольку каждый муниципалитет устанавливает свои правила (propis), детали меняются от региона к региону.

Что такое turistički najam и кто им может заниматься?

Черногорское право выделяет туристическое размещение в частном домохозяйстве (ugostiteljska djelatnost u domaćinstvu) в отдельную категорию. Физическое лицо может сдавать свою недвижимость туристам напрямую, не открывая полноценную коммерческую компанию. В рамках Zakon o turizmu i ugostiteljstvu размещение можно предлагать до установленного законом верхнего предела (для физических лиц — ограниченное число комнат и спальных мест). Поскольку точный верхний предел вместимости в тексте закона и в актуальных профессиональных источниках упоминается с небольшими расхождениями, при планировании крупного объекта уточните число комнат и ležaj (спальных мест) у юриста.

Для тех, кто хочет работать в большем масштабе или в корпоративной форме, есть ещё два пути: preduzetnik (индивидуальный предприниматель, чаще всего с фиксированным/paušal налогом) либо DOO (общество с ограниченной ответственностью). В обоих случаях потребуется регистрация в Centralni registar privrednih subjekata (CRPS) и получение PIB (налогового номера). Но большинство собственников, сдающих одну квартиру, остаются в статусе физического лица.

Какая структура вам подходит, зависит от того, сколькими объектами вы управляете и каков ваш годовой доход. Для одной квартиры и скромного оборота статус физического лица несёт наименьшую бюрократическую нагрузку. Если же у вас несколько объектов, стабильно высокая загрузка или вы хотите выстроить корпоративный бухгалтерский учёт по доходу, то preduzetnik или DOO могут оказаться предсказуемее, но это означает обязанность вести бухгалтерию и регулярно подавать отчётность. В DOO налог на прибыль в Черногории считается по прогрессивной шкале в зависимости от размера прибыли, и применимую именно к туристической аренде ставку нужно отдельно подтвердить. Прежде чем решать, разумнее всего сравнить оба сценария (физлицо против компании) в цифрах.

Легальная регистрация: odobrenje, kategorizacija, CTR

В общих чертах процедура идёт в такой последовательности:

• Шаг: Odobrenje · Что: Разрешение на приём гостей в частном домохозяйстве · Куда: Местное самоуправление — Sekretarijat za privredu
• Шаг: Kategorizacija · Что: Классификация объекта по минимальным техническим требованиям · Куда: Тот же секретариат / уполномоченная комиссия
• Шаг: Учёт в CTR · Что: Постановка на учёт в Центральном туристическом реестре · Куда: Ministarstvo / ctr.gov.me

При подаче на odobrenje обычно запрашивают заявление о соответствии минимальным техническим требованиям (minimalno-tehnički uslovi), выписку из реестра недвижимости не старше шести месяцев (list nepokretnosti), разрешение на ввод в эксплуатацию или на строительство, а также удостоверение личности/паспорт. По закону процедура завершается в течение 15 дней. Административные сборы остаются на уровне нескольких евро: как правило, около €10 administrativna taksa плюс комиссия сопоставимого размера, но сумма варьируется по муниципалитетам.

Срок действия kategorizacija зависит от документального статуса объекта. Для объектов с разрешением на ввод в эксплуатацию (upotrebna dozvola) срок дольше, а для тех, у кого есть только разрешение на строительство или заявление о легализации, — короче; некоторые источники указывают на обновление раз в несколько лет. Точный срок уточните в уполномоченном секретариате исходя из документов вашего объекта.

После постановки на учёт в CTR от вас ожидается хранить регистрационное свидетельство на объекте, вывесить прейскурант и правила проживания, а также вести сертифицированную книгу гостей/жалоб. Эти документы могут спросить при проверках. Для собственников, управляющих удалённо, здесь часто возникает первая точка трения: вывешивание документов, ведение книги и регистрацию заселения гостей физически должен выполнять кто-то на месте. Поэтому даже после завершения регистрации на объекте нужен человек, который вывесит документы, будет вести книгу и фиксировать заселения. Это не разовое дело, которое сделал и забыл, — оно повторяется каждый сезон.

Boravišna taksa: туристический сбор

Boravišna taksa (сбор за проживание/туристический сбор) — это фиксированная сумма за одного гостя за ночь (paušalni iznos). Законодательный диапазон составляет примерно от €0,10 до €1,00 на человека за ночь; в туристических муниципалитетах типичная сумма для взрослого — около €1,00 за ночь. Точную цифру каждый муниципалитет определяет решением своего совета (odluka).

Скидки и льготы зависят от возраста: дети до 12 лет — бесплатно, а от 12 до 18 лет — обычно по половинному тарифу (около €0,50). Сбор с гостя взимает поставщик услуги размещения, то есть собственник, и перечисляет его местной туристической организации/муниципалитету.

В период 2025–2026 годов система в значительной степени перешла в цифровой формат. Гость теперь получает potvrda (квитанцию) из электронной системы вместо прежней бумажной карты. Поскольку детали реализации меняются в зависимости от муниципалитета и используемого ПО, надёжнее всего проверить портал туристической организации (turistička organizacija), к которой относится ваш объект.

Уведомление о госте: prijava boravka

Поставщик услуги размещения обязан уведомить о проживании гостя (особенно иностранного) уполномоченную туристическую организацию/полицию в течение 12 часов. Уведомление подаётся через электронные приложения местных туристических организаций; у таких муниципалитетов, как Бар, Тиват, Никшич, есть собственные порталы prijava boravka.

Если иностранный гость проживает, не пользуясь услугой какого-либо поставщика (например, в собственной недвижимости), он согласно Zakon o strancima обязан подать уведомление сам в течение 24 часов. На практике для вас как хозяина Airbnb эта нагрузка лежит на вас: каждого нового гостя нужно вовремя внести в систему.

Пропуск уведомления на бумаге выглядит мелкой задержкой, но последствия накапливаются. Не уведомить о госте в реестре означает, что за это проживание не уплачена boravišna taksa, а доход от аренды остаётся неучтённым; а это создаёт проблемы как перед муниципалитетом, так и перед налоговой службой (Poreska uprava).

Налогообложение дохода от аренды

Доход от аренды, полученный физическим лицом, облагается как prihod od imovine (доход от имущества). В Черногории ставка подоходного налога на доход от аренды составляет 15%; если сторона, производящая выплату, — юридическое лицо или preduzetnik, она удерживает и перечисляет налог у источника по этой ставке. При расчёте налоговой базы вычитаются нормативные расходы (normirani troškovi): при сдаче туристам комнат/апартаментов/домов для отдыха эта доля расходов применяется на уровне около 50%, то есть налог может рассчитываться с половины валового дохода.

Здесь предостережение: в обиходе вам встретится и другая ставка (9%), и другая база; это, скорее всего, наследие прежней единой ставки, действовавшей до 2022 года. Поскольку ставки менялись в ходе реформ, точную применимую к вам ставку и метод учёта расходов уточните у бухгалтера или юриста. Если у вас есть доход или налоговое резидентство в нескольких странах, то, чтобы правильно выстроить двойное налогообложение и очерёдность декларирования, обращение к экспертному мнению — например, к услуге международного налогового планирования RoNa Legal — разумно, чтобы не столкнуться с сюрпризами в конце года.

Держите в уме оба порога. Порог регистрации по PDV (НДС) составляет €30.000 в год; более мелкие izdavaoci ниже этой планки остаются вне системы PDV (при этом НДС всё равно может отражаться в комиссии платформы). Кроме того, с вступившим в силу в 2026 году регулированием на повестке стоит обязанность таких платформ, как Booking и Airbnb, сообщать о транзакциях в Poreska uprava и хранить документы десять лет; иначе говоря, прозрачность дохода растёт.

На что обратить внимание иностранному собственнику

Иностранцы могут заниматься краткосрочной арендой в Черногории, и фактически проживать в объекте им не обязательно. Достаточно быть собственником или совладельцем и пройти процедуру регистрации (odobrenje + kategorizacija + CTR); отдельного специального разрешения для инвестиции/второго жилья не требуется.

Стоит развести часто путаемое: разрешение на аренду и вид на жительство — разные вещи. С изменением Zakon o strancima в ноябре 2025 года для получения или продления временного вида на жительство через недвижимость введено условие, что стоимость объекта должна составлять не менее €200.000. Это условие вида на жительство; к возможности сдавать квартиру на Airbnb оно отношения не имеет. Обязательства же по налогу и boravišna taksa не зависят от того, иностранец вы или местный; определяющим является местоположение объекта.

Если вы ещё в поиске недвижимости, чтобы составить представление о районе и ценовом диапазоне, можно заглянуть в раздел недвижимости на fijaka.com; сравнение локации и бюджета по конкретным объявлениям облегчает планирование нагрузки по регистрации и налогам заранее.

Удалённое управление: операционная сторона

Для собственника, завершившего регистрацию, ежедневная нагрузка теперь исходит уже не столько от законодательства, сколько от операционки: заезд и передача ключей, уборка и turnover при смене гостей, стирка, мелкий ремонт, коммуникация с гостями и своевременная подача prijava boravka при каждом заезде. Собственнику, управляющему из-за рубежа, необходима надёжная опора на месте, которая всё это закроет.

В Glatko под эти нужды есть категория управления Airbnb. А сторона уборки и общего обслуживания — многочисленнее: по состоянию на 15 июля 2026 года на платформе зарегистрирован 41 проверенный мастер, из них 16 говорят по-турецки, а медианный опыт — 10 лет. (Эти цифры — собственные данные платформы Glatko; их не следует читать как рыночную статистику.) Для хоста, управляющего удалённо, команда, которая говорит по-турецки и регулярно делает уборку при turnover, часто оказывается самой критичной частью.

Если хотите организовать уборку или обслуживание до выезда следующего гостя, вы можете оформить заявку на услугу через Glatko.